1[.單選題]建筑物因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損，稱為()。

　　A.物質(zhì)折舊

　　B.功能折舊

　　C.經(jīng)濟(jì)折舊

　　D.技術(shù)折舊

　　[答案]A

　　[解析]估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，等于建筑物在價值時點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價值時點(diǎn)的市場價值之差，包括：①物質(zhì)折舊，是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損;②功能折舊，是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損;③外部折舊，是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。

　　2[.單選題]為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或租金是指()。

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　　A.抵押價值

　　B.保險價值

　　C.征收價值

　　D.計稅價值

　　[答案]D

　　[解析]計稅價值，又稱計稅價格，是指為征稅目的而評估的價值或價格，是為稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)提供參考而評估的房地產(chǎn)價值或價格、租金。

　　3[.單選題]某商場的年有效毛收入為2143元/m2，運(yùn)營費(fèi)用為有效毛收入的30%，假定資本化率為8%，尚可使用年限為35年，則該商場的收益價格為()元/m2。

　　A.11656

　　B.16982

　　C.17483

　　D.18750

　　[答案]C

　　[解析]凈收益是指有關(guān)收入(如有效毛收入)減去費(fèi)用(如運(yùn)營費(fèi)用)后歸因于估價對象的收益，即凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)，收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產(chǎn)的收益價格公式如下：。式中，V表示房地產(chǎn)的收益價格，A表示房地產(chǎn)的凈收益，Y表示房地產(chǎn)的報酬率或折現(xiàn)率，n表示房地產(chǎn)的收益期限。所以，該商場的收益價格為：

　　4[.單選題]某房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用了8年，預(yù)計該房地產(chǎn)正常情況下每年有效毛收入為30萬元;年運(yùn)營費(fèi)用為12萬元。假設(shè)該房地產(chǎn)的報酬率為9%，則其收益價格為()萬元。

　　A.194、64

　　B.197、31

　　C.324、40

　　D.328、85

　　[答案]A

　　[解析]凈收益是指有關(guān)收入(如有效毛收入)減去費(fèi)用(如運(yùn)營費(fèi)用)后歸因于估價對象的收益。本題中，該房地產(chǎn)凈收益為：30-12=18(萬元)。則收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產(chǎn)收益價格為：=194.64(萬元)。式中，V表示房地產(chǎn)的收益價格或價值;A表示房地產(chǎn)的凈收益;y表示房地產(chǎn)的報酬率或折現(xiàn)率;n表示房地產(chǎn)的收益期限，是自估價時點(diǎn)起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。

　　5[.單選題]某房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，至今已使用8年，年有效毛收入為60萬元，正常運(yùn)營費(fèi)用為24萬元，資本化率為8.2%，該宗房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

　　A.403、77

　　B.420、26

　　C.439、02

　　D.672、95

　　[答案]A

　　[解析]凈收益是指有關(guān)收入(如有效毛收入)減去費(fèi)用(如運(yùn)營費(fèi)用)后歸因于估價對象的收益。收益期為有限年且凈收益每年不變的房地產(chǎn)的收益價格公式為：。式中，V為房地產(chǎn)的收益價格;A為房地產(chǎn)的凈收益;Y為房地產(chǎn)的報酬率或折現(xiàn)率;n為房地產(chǎn)的收益期限。根據(jù)題意得：A=60-24=36(萬元)，則V=36÷0.082×[1-1÷1.08240-8]=403.77(萬元)。

　　6[.單選題]在區(qū)位選擇中，人們越來越重視()。

　　A.空間交通距離

　　B.空間直線距離

　　C.交通時間距離

　　D.交通路線距離

　　[答案]C

　　[解析]距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標(biāo)，可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。空間直線距離是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)、有河流阻隔、地形復(fù)雜地區(qū)等情況下，它往往會失去意義。交通路線距離一般是指連接的道路長度，有時受路況、交通管制等的影響，雖然距離不遠(yuǎn)，但需要的時間較長，因此交通路線距離也不一定能反映真實(shí)的狀況。交通時間距離一般來說更科學(xué)，人們越來越重視。

　　7[.單選題]一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平的是()。

　　A.起價

　　B.成交價

　　C.表格價

　　D.均價

　　[答案]D

　　[解析]均價是新建商品房的平均價格，一般有標(biāo)價的平均價格和成交價的平均價格兩種。均價一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。

　　8[.單選題]從()看，利率上升或下降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本從而會使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本上升或下降，進(jìn)而會使房地產(chǎn)價格上漲或下降。

　　A.綜合效應(yīng)

　　B.房地產(chǎn)供給的角度

　　C.房地產(chǎn)需求的角度

　　D.房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度

　　[答案]B

　　[解析]利率的升降對房地產(chǎn)價格有一定的影響，可以從房地產(chǎn)供給角度、房地產(chǎn)需求角度、房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)預(yù)期凈收益的現(xiàn)值之和的角度和綜合效應(yīng)角度分析研究。從房地產(chǎn)供給的角度看，利率上升或下降會增加或降低房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本，從而會使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本上升或下降，進(jìn)而會使房地產(chǎn)價格上漲或下降。

　　9[.單選題]從()看，由于房地產(chǎn)價值與折現(xiàn)率負(fù)相關(guān)，而折現(xiàn)率與利率正相關(guān)，所以利率上升或下降會使房地產(chǎn)價格下降或上漲。

　　A.綜合效應(yīng)