第三章　房地產(chǎn)價格和價值

　　多項選擇題

　　1.市場價值形成的隱含前提包括(　)。

　　A.市場參與者個體的觀念和行為

　　B.不存在買家因特殊興趣附加出價

　　C.既不過于樂觀也不過于保守

　　D.最高最佳利用

　　E.合法原則下的謹慎原則

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是市場價值。選項A錯誤，市場價值形成的隱含前提之一是市場參與者集體的觀念和行為。選項E，謹慎原則僅在抵押價值中體現(xiàn)。參見教材P91。

　　2.關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有(　)。

　　A.都可以采用收益法評估，且收益率取值相同

　　B.評估市場價值所采用的報酬率或折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險程度對應(yīng)的社會一般收益率

　　C.評估投資價值所采用的報酬率或折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高收益率

　　D.評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

　　E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

　　『正確答案』BD

　　『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值。選項A錯誤，投資價值和市場價值的收益率取值是不同的;選項C錯誤，評估投資價值所采用的報酬率或折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最低收益率;選項E錯誤，投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P90～92。

　　3.下列屬于非市場價值的有(　)。

　　A.完全產(chǎn)權(quán)價值

　　B.出租人權(quán)益價值

　　C.快速變現(xiàn)價值

　　D.承租人權(quán)益價值

　　E.殘余價值

　　『正確答案』CE

　　『答案解析』本題考查的是市場價值。市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最重要、最常用的一種價值類型;其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。參見教材P90～93。

　　4.下列項目中，屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有(　)。

　　A.折舊費

　　B.維修費

　　C.地租

　　D.保險費

　　E.房產(chǎn)稅

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是租賃價格。地租和保險費屬于商品租金的構(gòu)成項目。成本租金由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成。不含的三個項目：“保利地產(chǎn)”保險、利潤、地租。參見教材P94。

　　5.房地產(chǎn)抵押價值通常指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　)。

　　A.拖欠建設(shè)工程價款

　　B.已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額

　　C.房地產(chǎn)變賣處置費用

　　D.訴訟費用

　　E.其他法定優(yōu)先受償款

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是抵押價值。法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用、拍賣費用、估價費用以及增值稅及附加等費用和稅金。參見教材P95。

　　6.下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有(　)。

　　A.從理論上講，房地產(chǎn)抵押價值應(yīng)當是債務(wù)人不履行債務(wù)時，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償后的余額

　　B.法定優(yōu)先受償款包括發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程款、已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、強制執(zhí)行費用等

　　C.當房地產(chǎn)的抵押價值小于未償還的貸款余額時，應(yīng)當要求抵押人提供與不足的價值相當?shù)膿��；蛘咛崆扒鍍攤鶆?wù)

　　D.當房地產(chǎn)價格變化較快時，應(yīng)定期對抵押價值進行再評估

　　E.不能單獨處分的房地產(chǎn)不宜作為抵押物

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是抵押價值。選項B錯誤，法定優(yōu)先受償款包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用、拍賣費用、估價費用以及增值稅及附加等費用和稅金。參見教材P94～95。

　　7.受租賃合同租金水平影響的房地產(chǎn)價值包括(　)。

　　A.無租約限制價值

　　B.出租人權(quán)益價值

　　C.承租人權(quán)益價值

　　D.租賃權(quán)價值

　　E.抵押權(quán)價值

　　『正確答案』BCD

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值都受租金水平影響;出租人權(quán)益價值=租約期內(nèi)租金的收益現(xiàn)值+租約期外市場平均租金收益現(xiàn)值;承租人權(quán)益價值即租賃權(quán)價值，是市場租金高于租約協(xié)議租金的差額的收益現(xiàn)值。參見教材P99。

　　8.關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有(　)。

　　A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

　　B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

　　C.合同租金低于市場租金時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值

　　D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

　　E.合同租金不變，市場租金漲跌，承租人權(quán)益價值不變

　　『正確答案』ABE

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。選項A錯誤，合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值無影響;選項B錯誤，抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)該評估出租人的權(quán)益價格;選項E錯誤，承租人的權(quán)益價值就是市場租金與其合同租金差異的現(xiàn)值。參見教材P99。

　　9.下列估價目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有(　)。

　　A.房地產(chǎn)抵押估價

　　B.房屋征收評估

　　C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價

　　D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險估價

　　E.房地產(chǎn)司法拍賣估價

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。如果是為房地產(chǎn)買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產(chǎn)價值，就應(yīng)考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、租約租金)與市場租金差異的影響�？聪鄳�(yīng)的估價目的下，租賃合同是否繼續(xù)有效。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應(yīng)視為無租約限制的房屋來估價。參見教材P99。

　　10.為國有土地上房屋征收補償目的而進行的估價，應(yīng)(　)。

　　A.對于房屋租賃的影響，視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價

　　B.視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價

　　C.考慮房屋租賃者的意見

　　D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

　　E.對于房屋抵押的影響，視為無抵押限制的房地產(chǎn)來估價

　　『正確答案』AE

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。被征收房屋價值評估應(yīng)評估無租約限制價值或完全產(chǎn)權(quán)價值。參見教材P99。

　　11.下列說法中，正確的是(　)。

　　A.原始價值始終不變

　　B.賬面價值隨著時間的流逝而不斷減少

　　C.市場價值隨著時間的流逝而波動

　　D.公允價值隨著時間的流逝而波動

　　E.公允價值與原始價值直接相關(guān)

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值。資產(chǎn)的公允價值，過去是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換的金額，現(xiàn)在是指市場參與者在計量日發(fā)生的有序交易中，出售資產(chǎn)所能收到的價格。公允價值與原始價值可能相關(guān)也可能不相關(guān)。參見教材P100～101。

　　12.某房地產(chǎn)購買總價50萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法中，正確的有(　)。

　　A.該房地產(chǎn)的實際價格等于名義價格

　　B.該房地產(chǎn)的名義價格為50萬元

　　C.該房地產(chǎn)的實際價格為50萬元

　　D.該房地產(chǎn)的實際價格高于50萬元

　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價格

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。因為貸款是需要支付利息的，所以，名義價格和實際價格都是50萬。參見教材P107。

　　13.形成房地產(chǎn)有效需求的條件有(　)。

　　A.消費者有購買意愿

　　B.城市經(jīng)濟高速發(fā)展

　　C.人口急劇增長

　　D.消費者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價格

　　E.有足夠的房地產(chǎn)供給能力

　　『正確答案』AD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。需求的形成條件有兩個：(1)消費者愿意購買，即有購買欲望;(2)消費者能夠購買，即有支能力。參見教材P113。

　　14.下列對決定房地產(chǎn)需求量的因素，正確的是(　)。

　　A.當價格上漲后，需求量減小的商品為吉芬物品

　　B.消費者收入增加，對商品的需求增加

　　C.當消費者對某種房地產(chǎn)的偏好增強時，該種房地產(chǎn)需求就會增加

　　D.房地產(chǎn)互補品，即一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上

　　E.當消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會減少對房地產(chǎn)現(xiàn)時的需求

　　『正確答案』BC

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項A錯誤，吉芬物品屬于生活必需品，價格和需求量同方向變化;選項D錯誤，房地產(chǎn)替代品，即一種房地產(chǎn)的價格不變，另一種房地產(chǎn)的價格如果上漲，消費者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上;選項E錯誤，當消費者預(yù)期房地產(chǎn)價格未來會上漲時，就會增加對房地產(chǎn)現(xiàn)時的需求。參見教材P113～114。

　　15.決定某類房地產(chǎn)供給量的主要因素有(　)。

　　A.該類房地產(chǎn)的價格水平

　　B.消費者的收入水平

　　C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

　　E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的預(yù)期

　　『正確答案』ACDE

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)宮格。某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：(1)該種房地產(chǎn)的價格水平;(2)該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;(3)該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。選項B屬于房地產(chǎn)需求量供給的影響因素。參見教材P116。