11.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類型中評(píng)估值最大的一般是(　)。

　　A.謹(jǐn)慎價(jià)值

　　B.市場(chǎng)價(jià)值

　　C.殘余價(jià)值

　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值是存在不確定因素下的價(jià)值，肯定偏小;快速變現(xiàn)價(jià)值不符合“適當(dāng)營(yíng)銷”的原則，也會(huì)偏小;殘余價(jià)值是在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，也小于正常的市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P90～93。

　　12.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為600萬(wàn)元，法定優(yōu)先受償款為120萬(wàn)元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬(wàn)元。

　　A.480

　　B.360

　　C.288

　　D.240

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。抵押額度=抵押價(jià)值×抵押率=(未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-法定優(yōu)先受償款)=(600-120)×60%=288萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P95。

　　13.某在建工程抵押貸款余額為1000萬(wàn)元，當(dāng)?shù)赝�類在建工程抵押率�?0%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給施工單位的工程款比施工單位投入的少1000萬(wàn)元。該在建工程沒(méi)有預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬(wàn)元。則該在建工程的再次抵押價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A.2500

　　B.3000

　　C.3500

　　D.4000

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。再次抵押價(jià)值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-已抵押貸款余額/社會(huì)一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價(jià)款-其他法定優(yōu)先受償款=6000-1000-1000/50%=3000(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P96。

　　14.某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積為 25000m2，擬建總建筑面積為50000m2、共500套住房。該工程已完成總投資的80%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以5000元/m2的價(jià)格預(yù)售了其中100套、建筑面積總計(jì)為10000m2的住房，預(yù)購(gòu)人平均按房?jī)r(jià)的70%辦理了住房抵押貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押，目前該筆貸款余額為1860萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實(shí)際投入少500萬(wàn)元�，F(xiàn)評(píng)估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為2億元。當(dāng)?shù)赝�類在建工程的抵押貸款成數(shù)一般為60%。下列描述正確的是(　)。

　　A.尚未還款額為1860萬(wàn)元

　　B.該在建工程的再次抵押價(jià)值為12400萬(wàn)元

　　C.該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為16000萬(wàn)元

　　D.法定優(yōu)先受償款為500萬(wàn)元

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。該在建工程的再次抵押價(jià)值=20000×(50000-10000)/50000-1860 /60%-500=12400(萬(wàn)元)。參見(jiàn)教材P95-96。

　　15.某宗占地面積為2000m2的建筑物，規(guī)劃其建筑覆蓋率為60%，建筑層數(shù)15層，且每層建筑面積相等為1200m2經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，則該宗土地的樓面地價(jià)為(　)元/m2。

　　A.120

　　B.100

　　C.300

　　D.900

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是總價(jià)格、單位價(jià)格和樓面地價(jià)。方法1：容積率=建筑面積/占地面積=占地面積×建筑密度(建筑覆蓋率)×建筑層數(shù)/占地面積=60%×15=9，土地單價(jià)=1800000/2000=900元/m2，樓面地價(jià)=土地單價(jià)/容積率=900/9=100元/m2。方法2：樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=1800000/(1200×15)= 100元/m2，參見(jiàn)教材P105。

　　16.房地產(chǎn)投�；馂�(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值評(píng)估，具體指的是(　)。

　　A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

　　B.建筑物重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值、征收價(jià)值和保險(xiǎn)價(jià)值。

　　投�；馂�(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不應(yīng)包含不可損毀的土地的價(jià)值，具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見(jiàn)教材P96～97。

　　17.下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.原始價(jià)值一般高于賬面價(jià)值

　　B.投資價(jià)值一般高于市場(chǎng)價(jià)值

　　C.謹(jǐn)慎價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值

　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是投資價(jià)值。選項(xiàng)A正確，因?yàn)榇嬖谡叟f，所以一般情況下賬面價(jià)值低于原始價(jià)值;選項(xiàng)C正確，謹(jǐn)慎價(jià)值是在不確定因素的情況下的評(píng)估價(jià)值，也低于市場(chǎng)價(jià)值;選項(xiàng)D正確，快速變現(xiàn)價(jià)值不符合適當(dāng)營(yíng)銷的原則，也會(huì)偏小。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，投資價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值，也可能低于市場(chǎng)價(jià)值，取決于特定的投資者的風(fēng)險(xiǎn)和收益的偏好。參見(jiàn)教材P91、100。

　　18.下列說(shuō)法中，正確的是(　)。

　　A.無(wú)租約限制價(jià)值等于合同租金現(xiàn)值

　　B.出租人權(quán)益價(jià)值大于承租人權(quán)益價(jià)值

　　C.承租人權(quán)益價(jià)值大于出租人權(quán)益價(jià)值

　　D.無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值、無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值。無(wú)租約限制價(jià)值=出租人權(quán)益價(jià)值+承租人權(quán)益價(jià)值。參見(jiàn)教材P99。