11.對于同一估價對象和同一價值時點，下列價值類型中評估值最大的一般是(　)。

　　A.謹(jǐn)慎價值

　　B.市場價值

　　C.殘余價值

　　D.快速變現(xiàn)價值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。謹(jǐn)慎價值是存在不確定因素下的價值，肯定偏小;快速變現(xiàn)價值不符合“適當(dāng)營銷”的原則，也會偏小;殘余價值是在非繼續(xù)利用情況下的價值，也小于正常的市場價值。參見教材P90～93。

　　12.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價值為600萬元，法定優(yōu)先受償款為120萬元，抵押率為60%，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬元。

　　A.480

　　B.360

　　C.288

　　D.240

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。抵押額度=抵押價值×抵押率=(未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-法定優(yōu)先受償款)=(600-120)×60%=288萬元。參見教材P95。

　　13.某在建工程抵押貸款余額為1000萬元，當(dāng)?shù)赝�類在建工程抵押率�?0%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給施工單位的工程款比施工單位投入的少1000萬元。該在建工程沒有預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元。則該在建工程的再次抵押價值為(　)萬元。

　　A.2500

　　B.3000

　　C.3500

　　D.4000

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款=6000-1000-1000/50%=3000(萬元)。參見教材P96。

　　14.某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積為 25000m2，擬建總建筑面積為50000m2、共500套住房。該工程已完成總投資的80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以5000元/m2的價格預(yù)售了其中100套、建筑面積總計為10000m2的住房，預(yù)購人平均按房價的70%辦理了住房抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押，目前該筆貸款余額為1860萬元。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實際投入少500萬元�，F(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為2億元。當(dāng)?shù)赝�類在建工程的抵押貸款成數(shù)一般為60%。下列描述正確的是(　)。

　　A.尚未還款額為1860萬元

　　B.該在建工程的再次抵押價值為12400萬元

　　C.該房地產(chǎn)的抵押價值為16000萬元

　　D.法定優(yōu)先受償款為500萬元

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。該在建工程的再次抵押價值=20000×(50000-10000)/50000-1860 /60%-500=12400(萬元)。參見教材P95-96。

　　15.某宗占地面積為2000m2的建筑物，規(guī)劃其建筑覆蓋率為60%，建筑層數(shù)15層，且每層建筑面積相等為1200m2經(jīng)評估總地價為180萬元，則該宗土地的樓面地價為(　)元/m2。

　　A.120

　　B.100

　　C.300

　　D.900

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。方法1：容積率=建筑面積/占地面積=占地面積×建筑密度(建筑覆蓋率)×建筑層數(shù)/占地面積=60%×15=9，土地單價=1800000/2000=900元/m2，樓面地價=土地單價/容積率=900/9=100元/m2。方法2：樓面地價=土地總價/總建筑面積=1800000/(1200×15)= 100元/m2，參見教材P105。

　　16.房地產(chǎn)投�；馂�(zāi)險時的保險價值評估，具體指的是(　)。

　　A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

　　B.建筑物重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。

　　投�；馂�(zāi)險時的保險價值，通常僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不應(yīng)包含不可損毀的土地的價值，具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。參見教材P96～97。

　　17.下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是(　)。

　　A.原始價值一般高于賬面價值

　　B.投資價值一般高于市場價值

　　C.謹(jǐn)慎價值一般低于市場價值

　　D.快速變現(xiàn)價值一般低于市場價值

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是投資價值。選項A正確，因為存在折舊，所以一般情況下賬面價值低于原始價值;選項C正確，謹(jǐn)慎價值是在不確定因素的情況下的評估價值，也低于市場價值;選項D正確，快速變現(xiàn)價值不符合適當(dāng)營銷的原則，也會偏小。選項B錯誤，投資價值可能高于市場價值，也可能低于市場價值，取決于特定的投資者的風(fēng)險和收益的偏好。參見教材P91、100。

　　18.下列說法中，正確的是(　)。

　　A.無租約限制價值等于合同租金現(xiàn)值

　　B.出租人權(quán)益價值大于承租人權(quán)益價值

　　C.承租人權(quán)益價值大于出租人權(quán)益價值

　　D.無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值。參見教材P99。