多選題

　　1、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，不得抵押的財(cái)產(chǎn)包括(　)。

　　A、土地所有權(quán)

　　B、耕地、宅基地

　　C、學(xué)校、幼兒園

　　D、私人診所

　　E、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】 本題考查的是合法原則。選項(xiàng)D屬于私人所有權(quán)，非公立醫(yī)院。參見教材P158。

　　2、最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足的條件包括(　)。

　　A、法律上允許

　　B、技術(shù)上先進(jìn)

　　C、經(jīng)濟(jì)上可行

　　D、價(jià)值最大化

　　E、成本上最低

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】 本題考查最高最佳利用原則。最高最佳利用原則必須同時(shí)滿足的條件包括：(1)法律上允許;(2)技術(shù)上可能;(3)經(jīng)濟(jì)上可行;(4)價(jià)值最大化。參見教材P166。

　　3、在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的信息，一般包括下列(　)。

　　A、付款方式

　　B、融資條件

　　C、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)

　　D、交易目的

　　E、業(yè)主資質(zhì)

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】 本題考查的是搜集交易實(shí)例的要求。在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡量搜集較多的信息，一般包括：交易對(duì)象基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、融資條件、交易目的。參見教材P177。

　　4、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，不包括下列(　)。

　　A、直接比較法

　　B、直觀比較法

　　C、總價(jià)調(diào)整法

　　D、成本調(diào)整法

　　E、百分比調(diào)整法

　　【正確答案】 BD

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法有：①直接比較調(diào)整、間接比較調(diào)整;②總價(jià)調(diào)整、單價(jià)調(diào)整;③金額調(diào)整、百分比調(diào)整;④加法調(diào)整、乘法調(diào)整。參見教材P198。

　　5、運(yùn)用收益法估價(jià)的操作步驟，分為下列(　)。

　　A、在直接比較或間接比較法中，選擇合適的估價(jià)方法

　　B、測(cè)算收益期或持有期

　　C、測(cè)算未來收益

　　D、確定直接化率或間接化率

　　E、計(jì)算收益價(jià)值

　　【正確答案】 BCE

　　【答案解析】 本題考查的是收益法估價(jià)的操作步驟。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為以下5個(gè)步驟： ①選擇具體估價(jià)方法，即選擇報(bào)酬資本化法還是選擇直接資本化法; ②估計(jì)收益期或持有期; ③測(cè)算未來收益; ④確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);⑤計(jì)算收益價(jià)值。參見教材P216。

　　6、下列有關(guān)報(bào)酬率的求取方法，描述正確的是(　)。

　　A、在V=A/Y的情況下，報(bào)酬率通過Y=A/V來求取，此為市場(chǎng)提取法

　　B、為了避免偶然性，市場(chǎng)提取法中應(yīng)盡量搜集較多的可比實(shí)例，求其凈收益與價(jià)格之比的平均數(shù)

　　C、累加法中，報(bào)酬率的求取要加上投資帶來的優(yōu)惠率

　　D、在收益法估價(jià)中，廣泛使用的是名義凈收益

　　E、市場(chǎng)提取法中，對(duì)求出的報(bào)酬率應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】 本題考查的是報(bào)酬率的求取方法。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，在累加法中，報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率。參見教材P250。

　　7、下列關(guān)于重新購建價(jià)格的說法中，正確的有(　)。

　　A、重新購建價(jià)格是客觀的價(jià)格

　　B、重新購建價(jià)格是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

　　C、建筑物的重新購建價(jià)格是全新狀況下的價(jià)格

　　D、土地的重新購建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

　　E、重新購建價(jià)格是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

　　【正確答案】 ABC

　　【答案解析】 本題考查的是重新構(gòu)建價(jià)格的求取思路。土地是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的年限的價(jià)格，如住宅用地，剩余年限還有30年，那么重新構(gòu)建價(jià)格就是30年住宅用地使用權(quán)的價(jià)格，而不是70年的全新價(jià)格。參見教材P288。

　　8、根據(jù)求取建筑物重新購建價(jià)格中的建筑安裝工程費(fèi)的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價(jià)格的方法有(　)。

　　A、單位比較法

　　B、市場(chǎng)提取法

　　C、分部分項(xiàng)法

　　D、工料測(cè)量法

　　E、指數(shù)調(diào)整法

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】 本題考查的是建筑物重新購建價(jià)格的求取方法。市場(chǎng)提取法，是取得“報(bào)酬率”的方法。參見教材P290～294。

　　9、下列有關(guān)平均增減量法，描述錯(cuò)誤的是(　)。

　　A、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同時(shí)，可以采用簡便的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測(cè)

　　B、如果逐期上漲額時(shí)起時(shí)伏，很不均勻，運(yùn)用平均增減量法預(yù)測(cè)的房地產(chǎn)價(jià)格的準(zhǔn)確性隨之降低

　　C、房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)過程持續(xù)上升或持續(xù)下降，且各期上升或下降的數(shù)額大致相同時(shí)，宜采用平均增減量法

　　D、越接近所預(yù)測(cè)的價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間的增減量對(duì)預(yù)測(cè)越不重要

　　E、由于估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)存在差異，故平均增減量法不宜采用加權(quán)方式調(diào)整