判斷題

　　1、收益法的本質是以房地產的已經產生收益為導向來求取房地產的價值或價格。(　)

　　對

　　錯

　　2、資金時間價值的量是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”, 用相對量來反映為“利率”。(　)

　　對

　　錯

　　3、資金的時間價值又稱貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金與將來同樣多的資金相比，資金的價值是更多的。(　)

　　對

　　錯

　　4、預計某宗房地產的年凈收益為2萬元，預計該房地產尚可使用15年，房地產的報酬率為8%，則房地產的收益價格為17.12萬元。(　)

　　對

　　錯

　　5、某宗房地產，收益年期無限，預計每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費用未來第一年為8萬元，此后每年的凈收益額遞增2%。該類房地產的報酬率為10%，則該宗房地產的收益價格為60萬元。(　)

　　對

　　錯

　　6、如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。(　)

　　對

　　錯

　　7、在建筑物剩余經濟壽命晚于建設用地使用權剩余期限結束的情況下，出讓合同約定建設用地使用權期間屆滿需要無償收回建設用地使用權時，建筑物也無償收回。(　)

　　對

　　錯

　　8、運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，不包含房地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊額、房地產改擴建費用和所得稅。(　)

　　對

　　錯

　　9、房地產的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應再單獨考慮，以免重復計算。(　)

　　對

　　錯

　　10、“未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法”：這是通過調查，預測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取A(可視為一種加權算術平均數(shù))。(　)

　　對

　　錯

　　11、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。(　)

　　對

　　錯

　　12、在估價中存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。(　)

　　對

　　錯

　　13、由于在現(xiàn)實中存在完全無風險的投資，所以，一般是選用同一時期無風險的報酬率去代替無風險報酬率，如選用同一時期的國債利率或銀行貸款利率去代替無風險的報酬率。(　)

　　對

　　錯

　　14、收益乘數(shù)是房地產價值或價格與其未來第一年的收益的比值。(　)

　　對

　　錯

　　15、資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產的有關資料求取。(　)

　　對

　　錯

　　16、有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點是不僅考慮了租金損失情況，還考慮了房地產的空置率。(　)

　　對

　　錯

　　17、當估價對象與可比實例房地產的空置率有較大差異，而且這種差異預計還將繼續(xù)下去時，則使用潛在毛收益成數(shù)比使用有效毛收益成數(shù)更加合適。(　)

　　對

　　錯

　　18、資本化率是房地產的某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確的表示獲利能力。(　)

　　對

　　錯

　　19、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。(　)

　　對

　　錯

　　20、土地剩余技術對于檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。(　)

　　對

　　錯

　　簡答題

　　1、某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2011年8月1日帶租約出售時的正常價格。