答案

　　判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益法的含義。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。參見教材P212。

　　2、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益法的理論依據(jù)。資金時間價值的量是同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為“利息”, 用相對量來反映為“利率”。參見教材P214。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益法的理論依據(jù)。資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現(xiàn)在的資金比將來同樣多的資金具有更高的價值。參見教材P214。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益每年不變的公式。該地產(chǎn)的收益價格為：

　　參見教材P218。

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益按一定比率遞增的公式。該宗房地產(chǎn)的收益價格為：V=(16-8)/(10%-2%)=100萬。參見教材P226。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。如果有效毛收入與運營費用逐年遞增或遞減的比率不等，也可以利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計算估價對象的收益價值。參見教材P227。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益期和持有期的測算。建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情況下，出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，分兩種情況，1、根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)的補償;2、建筑物也無償收回。參見教材P236。

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴建費用和所得稅。參見教材P238。

　　9、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。參見教材P242。

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是凈收益流模式的確定。“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”：這是通過調(diào)查，預(yù)測估價對象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。參見教材P246。

　　11、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是報酬率的實質(zhì)。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P246。

　　12、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是報酬率的實質(zhì)。不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同收益類型，例如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益，基于合同租金的收益和基于市場租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押貸款收益和自有租金收益，由于風(fēng)險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在實際估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。參見教材P248。

　　13、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是報酬率的求取方法。由于在現(xiàn)實中不存在完全無風(fēng)險的投資，所以通常是選取同一時期相對無風(fēng)險的報酬率去代替無風(fēng)險報酬率，如選取同一時期的國債利率或銀行存款利率。參見教材P250。

　　14、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是直接資本化法概述。收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價值或價格與其未來第一年的收益的比值。參見教材P252。

　　15、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是資本化率和收益乘數(shù)的求取方法。資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。參見教材P253。

　　16、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。有效毛收入乘數(shù)法考慮了房地產(chǎn)的空置和收租損失情況。參見教材P253。

　　17、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是收益乘數(shù)法的種類。當(dāng)估價對象與可比實例的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計還將繼續(xù)下去時，則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。參見教材P253。

　　18、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是資本化率與報酬率的區(qū)別和聯(lián)系。資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確的表示獲利能力。參見教材P255。

　　19、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資組合技術(shù)。自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以通過市場提取法由可比實例的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金額得到。參見教材P260。

　　20、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是剩余技術(shù)。建筑物剩余技術(shù)對于檢驗建筑物相對于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。參見教材P263。

　　簡答題

　　1、

　　【正確答案】 該商場2011年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：

　　(1)商店一層價格的測算：

　　租賃期限內(nèi)年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬元)

　　租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬元)

　　=375.69(萬元)

　　(2)商店二層價格的測算：

　　年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬元)

　　=229.21(萬元)

　　該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+229.21=604.90(萬元)