收益法及其運(yùn)用

　　選擇題

　　1、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)3年的凈收益分別為18萬(wàn)元、19萬(wàn)元、23萬(wàn)元，從未來(lái)第4年起，每年凈收益為25萬(wàn)元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近(　)萬(wàn)元。

　　A、276

　　B、283

　　C、284

　　D、291

　　2、估價(jià)對(duì)象的收益類型不同，凈收益的測(cè)算會(huì)有所不同，可歸納為4種情況，下列不屬于此列的是(　)。

　　A、出租的房地產(chǎn)

　　B、自營(yíng)的房地產(chǎn)

　　C、出售的房地產(chǎn)

　　D、混合收益的房地產(chǎn)

　　3、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的(　)除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。

　　A、價(jià)格

　　B、租金

　　C、潛在毛收入

　　D、凈收益

　　4、某商品住宅總價(jià)為98萬(wàn)元，首付款為30%，其余為抵押貸款，貸款期限為15年，按月等額償還貸款本息，貸款年利率為7.5%，自有資金資本化率為8%。則其綜合資本化率為(　)。

　　A、7.65%

　　B、8.75%

　　C、9.42%

　　D、10.19%

　　5、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為(　)萬(wàn)元。

　　A、43

　　B、112.5

　　C、123.3

　　D、150

　　6、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為100萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地收益為(　)萬(wàn)元(收益可視為無(wú)限年)。

　　A、3

　　B、4

　　C、5

　　D、6

　　7、某宗房地產(chǎn)已使用5年，現(xiàn)土地價(jià)值為50萬(wàn)元，建筑物重置價(jià)格為80萬(wàn)元，房地每年的凈收益為11萬(wàn)元，土地資本化率為8%，建筑物資本化率為10%，則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

　　A、130.0

　　B、119.2

　　C、117.5

　　D、120.0