一、判斷題

　　1、某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費(fèi)為180萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加50萬(wàn)元;二是重新裝修且改變用途，裝修費(fèi)為300萬(wàn)元，每年凈收益比裝修前增加80萬(wàn)元。假定報(bào)酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二個(gè)方案。(　)【2011年真題】

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、假設(shè)開(kāi)發(fā)法不適用于評(píng)估所有具有開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)價(jià)值，只適用于評(píng)估可供開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地價(jià)值。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、在該房地產(chǎn)的法定開(kāi)發(fā)利用前提尚未確定的情況下，仍然需要估價(jià)的，房地產(chǎn)估價(jià)師可以以該推測(cè)的最可能的規(guī)劃條件進(jìn)行估價(jià)，但要具體說(shuō)明。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開(kāi)發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的估價(jià)方法。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、對(duì)于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未正式明確的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，通常不適合采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、在假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中，估價(jià)結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)利用方式無(wú)關(guān)。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、評(píng)估毛地的價(jià)值，即該土地尚未完成房屋征收補(bǔ)償，這時(shí)減去的項(xiàng)目中不包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、從理論上講，動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算出的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過(guò)程復(fù)雜;靜態(tài)分析法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單一些。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、在動(dòng)態(tài)分析法中，對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等的測(cè)算，主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況來(lái)預(yù)測(cè)的。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　11、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中開(kāi)發(fā)中，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期中的建設(shè)期可分為前期和建造期。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　12、采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價(jià)時(shí)，應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)等。(　)【2011年真題】

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　13、建設(shè)期的起點(diǎn)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　14、在任何情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售期和建設(shè)期都不可能重疊。 (　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　二、簡(jiǎn)答題

　　1、某成片荒地的面積為2km2，適宜進(jìn)行“五通一平”的土地開(kāi)發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶�塊”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本以及管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開(kāi)發(fā)的年投資利潤(rùn)率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的6%，買(mǎi)方需要繳納的契稅等稅費(fèi)為轉(zhuǎn)讓價(jià)格的4%。請(qǐng)采用靜態(tài)分析法測(cè)算該成片荒地的總價(jià)和單價(jià)。