答案部分

　　一、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　第一種增加價(jià)值-180+50/10%×(1-1/1.15)=9.54萬(wàn)元

　　第二種增加價(jià)值-300+80/10%×(1-1/1.15)=3.26萬(wàn)元。參見教材P328。

　　2、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　假設(shè)開發(fā)法適用的估價(jià)對(duì)象不僅是上述房地產(chǎn)開發(fā)用地，凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。參見教材P321。

　　3、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚不確定的情況下，其價(jià)值也就不能確定。如果在這種情況下仍然需要估價(jià)，則可以通過咨詢城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)、專家的意見，或者參照周邊土地的規(guī)劃條件等方式，推測(cè)其最可能的規(guī)劃條件，然后據(jù)此進(jìn)行估價(jià)，但必須將該推測(cè)的最可能的規(guī)劃條件作為估價(jià)假設(shè)和限制條件，并在估價(jià)報(bào)告中作出特別提示，說明它是如何推測(cè)的，以及它對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響或估價(jià)結(jié)果對(duì)它的依賴性。參見教材P322。

　　4、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　當(dāng)估價(jià)對(duì)象具有潛在的開發(fā)價(jià)值時(shí)，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實(shí)用的一種估價(jià)方法。參見教材P323。

　　5、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。參見教材P322。

　　6、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　在實(shí)際估價(jià)中，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個(gè)預(yù)測(cè)：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價(jià)對(duì)象的最佳開發(fā)利用方式;②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，正確預(yù)測(cè)了估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。參見教材P323。

　　7、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　評(píng)估尚未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)裙ぷ鞯拿�地價(jià)值，這時(shí)減去的項(xiàng)目應(yīng)包括房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、地上物拆除費(fèi)等費(fèi)用。參見教材P324。

　　8、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。參見教材P327。

　　9、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　從理論上講，動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算出的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過程復(fù)雜;靜態(tài)分析法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過程相對(duì)簡(jiǎn)單一些。參見教材P328。

　　10、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　對(duì)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預(yù)測(cè)它們未來發(fā)生的時(shí)間及在發(fā)生時(shí)的金額。即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。這是考生在做大計(jì)算題時(shí)必須注意的地方，只有找準(zhǔn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)和各種收入、支出的時(shí)間，才能正確計(jì)算出運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)結(jié)果。參見教材P328。

　　11、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　建設(shè)期包括前期和建造期。參見教材P331。

　　12、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　13、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　建設(shè)期的起點(diǎn)和開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同。參見教材P331。

　　14、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重疊。參見教材P331。

　　二、簡(jiǎn)答題

　　1、

　　【正確答案】 (1)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)為購(gòu)買該成片荒地之日，假設(shè)為現(xiàn)在。

　　(2)起始狀態(tài)。起點(diǎn)——荒地;終點(diǎn)——五通一平熟地

　　設(shè)該成片荒地的總價(jià)為V：

　　開發(fā)完成后的熟地總價(jià)值=800×2000000×60%=9.6(億元)

　　取得該荒地的稅費(fèi)=V×4%=0.04V(億元)

　　土地開發(fā)成本及管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用總額=2.5×2=5(億元)

　　投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

　　(注：理解計(jì)息期的取值，土地取得費(fèi)用和稅費(fèi)，一次性投入，因而計(jì)息期是3年，土地開發(fā)成本和管理銷售費(fèi)用是均勻投入的，計(jì)息期取一半，1.5年)

　　轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費(fèi)總額=9.6×6%=0.576(億元)

　　(注：只計(jì)算賣方承擔(dān)的稅費(fèi);)

　　土地開發(fā)利潤(rùn)總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

　　(注：題目給出的是投資利潤(rùn)率，所以利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)不包括投資利息�！邦^飾”)

　　V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

　　V=1.641(億元)