答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。參見(jiàn)教材5-10。

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)除了從事傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)(即為了各種估價(jià)目的，對(duì)各種房地產(chǎn)的各種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估)，通常還從事房地產(chǎn)估價(jià)衍生業(yè)務(wù)和咨詢業(yè)務(wù)，如價(jià)值分配業(yè)務(wù)、價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P4。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本質(zhì)區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)提供的是專業(yè)意見(jiàn)、要承擔(dān)法律責(zé)任。參見(jiàn)教材P2。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)范疇包括：房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P4。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)評(píng)估的是房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。參見(jiàn)教材P5。

　　6、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。參見(jiàn)教材P7。

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　評(píng)估價(jià)值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格。實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定正常。參見(jiàn)教材P9。

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門(mén)藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒(méi)有這么客觀。參見(jiàn)教材P9。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證。參見(jiàn)教材5～10。

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)評(píng)估。參見(jiàn)教材P11。

　　11、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)抵押是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔(dān)保。參見(jiàn)教材P14。

　　12、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見(jiàn)教材P15。

　　13、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，要對(duì)征收房屋的價(jià)值和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。參見(jiàn)教材P16～17。

　　14、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　除了耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供有關(guān)服務(wù)。參見(jiàn)教材P17。

　　15、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　在保險(xiǎn)事故發(fā)生后，房地產(chǎn)保險(xiǎn)需要評(píng)估因保險(xiǎn)事故發(fā)生造成的財(cái)產(chǎn)損失，為保險(xiǎn)人確定賠償保險(xiǎn)金的數(shù)額提供參考依據(jù)。參見(jiàn)教材P21。

　　16、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　該住宅因被水淹造成的損失包括兩塊：一是重新裝修費(fèi)用，二是損失租金。都要折算到現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)。50000×1/1.0051.5+3000×0.9/0.005×(1-1/1.0056)。參見(jiàn)教材P22。

　　17、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作3年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。參見(jiàn)教材P28。

　　18、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　可以用舉例法排除錯(cuò)誤選項(xiàng)。如法院拍賣(mài)查處的房地產(chǎn)，法院就不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人，排除A;估價(jià)報(bào)告的使用者不見(jiàn)得一定是估價(jià)利害關(guān)系人，還是上面的拍賣(mài)的例子，法院就不是估價(jià)利害關(guān)系人，排除C;如抵押估價(jià)中，委托人可能是借款人，而報(bào)告使用人為貸款人。故排除D;估價(jià)委托人可能是,也可能不是估價(jià)對(duì)象權(quán)利人、估價(jià)利害關(guān)系人、估價(jià)報(bào)告使用人;估價(jià)對(duì)象權(quán)利人一般是估價(jià)利害關(guān)系人;可能是也可能不是估價(jià)委托人或估價(jià)報(bào)告使用人。參見(jiàn)教材P28。

　　19、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由估價(jià)委托人的估價(jià)需要決定的。參見(jiàn)教材P29。

　　20、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　估價(jià)時(shí)點(diǎn)是不可以隨意確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)估價(jià)目的來(lái)確定。估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。參見(jiàn)教材P31。

　　21、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　估價(jià)假設(shè)是指針對(duì)估價(jià)對(duì)象等估價(jià)前提所做的必要的、合理的、有依據(jù)的假定。參見(jiàn)教材P34。

　　22、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　C項(xiàng)沒(méi)有規(guī)定，排除法。參見(jiàn)教材P38。

　　23、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)價(jià)值采用的三種基本方法：比較法、收益法和成本法。參見(jiàn)教材P34。

　　24、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　在建工程一般不適用比較法估價(jià)，但適用于成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。參見(jiàn)教材P35。

　　25、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。參見(jiàn)教材P36。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　參見(jiàn)教材P36。

　　2、

　　【正確答案】 ACDE

　　【答案解析】

　　A因?yàn)榇嬖诶�益相關(guān)關(guān)系，應(yīng)該回避;C沒(méi)有經(jīng)過(guò)委托人的同意，不得擅自將其資料公開(kāi)或泄露給他人;D迎合了委托人的估價(jià)結(jié)果要求;E允許他人使用自己的名義。參見(jiàn)教材P36。

　　3、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德實(shí)踐上可概括以下要求：誠(chéng)實(shí)正直;回避利益沖突;具備專業(yè)勝任能力;勤勉盡責(zé);保守秘密;公平競(jìng)爭(zhēng);承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。參見(jiàn)教材P36。

　　4、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　除BCDE外還有總則、術(shù)語(yǔ)、估價(jià)方法、不同估價(jià)目的下的估價(jià)、估價(jià)結(jié)果。參見(jiàn)教材P40。

　　5、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)可分為暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)、三級(jí)資質(zhì)、二級(jí)資質(zhì)、一級(jí)資質(zhì)。參見(jiàn)教材P28。

　　6、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　估價(jià)目的不同會(huì)影響估價(jià)報(bào)告的用途。參見(jiàn)教材P30。

　　7、

　　【正確答案】 BCDE

　　【答案解析】

　　在評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則主要有：獨(dú)立、客觀、公正原則;合法原則;估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;替代原則;最高最佳利用原則。參見(jiàn)教材P33。

　　8、

　　【正確答案】 CDE

　　【答案解析】

　　三種基本估價(jià)方法是：市場(chǎng)法、收益法和成本法。參見(jiàn)教材P34。

　　9、

　　【正確答案】 ACE

　　【答案解析】

　　B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價(jià)項(xiàng)目是不可以承接的，對(duì)于部分超越了估價(jià)機(jī)構(gòu)專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請(qǐng)專家的方式提升自己的專業(yè)能力;D不能收取任何額外費(fèi)用。參見(jiàn)教材P34～35。

　　10、

　　【正確答案】 ABCE

　　【答案解析】

　　對(duì)房地產(chǎn)估計(jì)的各種需要有：房地產(chǎn)抵押的需要、房地產(chǎn)征收征用的需要、房地產(chǎn)稅收的需要、房地產(chǎn)司法拍賣(mài)的需要、房地產(chǎn)分割的需要、房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰�、房地產(chǎn)保險(xiǎn)的需要、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要、房地產(chǎn)行政管理的需要、其他方面的需要。參見(jiàn)教材P14～27。

　　11、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。參見(jiàn)P14～15。

　　12、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　E是專門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)設(shè)置的稅種。參見(jiàn)教材P17。

　　13、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　C屬于具有普遍調(diào)解功能的稅種。參見(jiàn)教材P17。

　　14、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議等方式。參見(jiàn)教材P23。

　　15、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的五大不同。參見(jiàn)教材P2。

　　16、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　價(jià)值為物的真實(shí)所值、價(jià)格的波動(dòng)“中心”，是相對(duì)穩(wěn)定的;價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，是實(shí)際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實(shí)，因人而異，時(shí)高時(shí)低。參見(jiàn)教材P6。

　　17、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，C錯(cuò)。參見(jiàn)教材P8～9。

　　18、

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格，A錯(cuò)。房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證，C錯(cuò)誤。參見(jiàn)教材P5～10。

　　19、

　　【正確答案】 AD

　　【答案解析】

　　專業(yè)估價(jià)需要其獨(dú)一無(wú)二，且價(jià)值量大。參見(jiàn)教材P11。

　　20、

　　【正確答案】 ACD

　　【答案解析】

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)上，“完全市場(chǎng)”必須同時(shí)具備以下8個(gè)條件：

　　①同質(zhì)商品，買(mǎi)者不在乎從誰(shuí)的手里購(gòu)買(mǎi);

　�、谫I(mǎi)者和賣(mài)者的人數(shù)眾多;

　�、圪I(mǎi)者和賣(mài)者都有進(jìn)出市場(chǎng)的自由;

　�、苜I(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格;

　�、菥统山豢傤~而言，每個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購(gòu)銷額是無(wú)關(guān)緊要的;

　�、拶I(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為;

　�、呦�費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤(rùn)最大化;

　�、嗌唐房赊D(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。參見(jiàn)教材P11。

　　21、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　由于具有保值增值、價(jià)值量大、不可移動(dòng)、壽命長(zhǎng)久特性，房地產(chǎn)是一種良好的提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品。參見(jiàn)教材P14。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)要承擔(dān)法律責(zé)任。參見(jiàn)教材P2。

　　2、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估計(jì)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷并提供專業(yè)意見(jiàn)的活動(dòng)。

　　3、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不做區(qū)分。參見(jiàn)教材P3。

　　4、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格不見(jiàn)得是正常合理價(jià)格，判斷方法一般是與其他合格估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同時(shí)估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見(jiàn)教材P8。

　　5、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　參見(jiàn)教材P13。

　　6、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　7、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　判斷題可以用舉反例進(jìn)行判斷。如借款人的抵押價(jià)值評(píng)估，借款人是委托人，但是使用人是貸款人。注意：判斷題中，如果出現(xiàn)“任何、絕對(duì)、肯定、一定”之類字眼，往往都是錯(cuò)誤的。參見(jiàn)教材P15。

　　8、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　初次抵押估價(jià)，即將沒(méi)有抵押的房地產(chǎn)抵押的，對(duì)該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行的評(píng)估。參見(jiàn)教材P15。

　　9、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　參見(jiàn)教材P16。

　　10、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財(cái)產(chǎn)一同拍賣(mài)，但拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。參見(jiàn)教材P26。

　　11、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　參見(jiàn)教材P28。

　　12、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　委托人委托估價(jià).獲取估價(jià)報(bào)告的目的可能是供自己使用也可能是提供給特定的第三方使用。例如，受上市公司委托出具的某些估價(jià)報(bào)告是提供給社會(huì)公眾使用。參見(jiàn)教材P28。

　　13、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以在其資質(zhì)等級(jí)范圍內(nèi)從事估價(jià)業(yè)務(wù)，不受地域范圍限制。參見(jiàn)教材P29。

　　14、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　城市房屋征收情況下，原有房屋會(huì)因?yàn)檎魇斩鴾缡�，因而其上的各種未來(lái)權(quán)利都會(huì)消失。因而直接按照無(wú)租約限制的房屋，進(jìn)行完整產(chǎn)權(quán)房屋的價(jià)值評(píng)估。參見(jiàn)教材P30。

　　15、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　參見(jiàn)教材P35。

　　16、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　參見(jiàn)教材P38。

　　17、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　參見(jiàn)教材P42。