第四節(jié)　凈收益的測算

　　一、地租理論及地租的測算

　　1.地租的含義(熟悉)

　　狹義，指利用土地所獲得的超額報酬。

　　廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬。是土地生產(chǎn)要素的報酬�？鄢�了土地之外的其他生產(chǎn)要素的報酬的剩余。

　　2.地租現(xiàn)象(了解)

　　農(nóng)產(chǎn)品價值是按照最劣等地的平均生產(chǎn)成本、最遠(yuǎn)區(qū)位的運(yùn)輸成本來確定的。所有優(yōu)于最劣等地的農(nóng)地，其平均生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本都低于最劣等地，成本的差價，就形成了級差地租。

　　3.地租理論的簡要回顧(了解)

　　(1)威廉·配第：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本。

　　(2)理查德·坎蒂�。旱刈�=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)經(jīng)營利潤。

　　(3)亞當(dāng)·斯密：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)普通利潤。

　　(4)詹姆斯·安德森：地租是對耕種那些比較肥沃土地的所有權(quán)的報酬，它的支付使耕種不同質(zhì)量土地的農(nóng)民的所得收益均等化。關(guān)于地租與土地產(chǎn)品價格的關(guān)系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產(chǎn)品的價格，而是產(chǎn)品的價格決定地租。

　　(5)大衛(wèi)·李嘉圖：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)平均利潤。

　　(6)馬爾薩斯：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤率。

　　(7)約翰·馮·杜能：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)業(yè)平均利潤-投資的利息。

　　(8)馬克思：地租=產(chǎn)品市場價格-產(chǎn)品生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息。

　　(9)其他。

　　4.地租的測算(熟悉)

　　(1)計算公式：地租=農(nóng)產(chǎn)品市場價格-農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)-農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本-農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸成本-土地上投入資本的利息-農(nóng)業(yè)經(jīng)營者的利潤。

　　說明：

　　公式中的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費(fèi)用，而是土地以外的投入資本的利息。

　　(2)土地是在最佳用途下利用的——競標(biāo)地租理論 。

　　(3)土地是在最佳集約度下利用的——馬克思級差地租Ⅱ理論，同一地塊上連續(xù)追加投資，邊際投資效率遞減。

　　(4)銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、運(yùn)輸成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除。

　　(5)土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個產(chǎn)品市場價格為P，則市場價格=PQ。

　　實(shí)際測算地租的具體方法4種：

　　——從房租中分離出地租

　　地租=房租-房屋折舊費(fèi)-維修費(fèi)-管理費(fèi)-投資利息-保險費(fèi)-房地產(chǎn)稅-租賃費(fèi)用-租賃稅費(fèi)-利潤。

　　——由地價求出地租，地租=地價×資本化率。

　　——采用比較法求出地租。

　　——采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租。

　　二、凈收益測算的基本原理(掌握)

　　◆收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租(如：萬達(dá)商業(yè))和自營(如：宜家家居)兩大類。

　　◆基于租賃收入求取凈收益——投資法(優(yōu)先考慮使用) ;

　　◆基于營業(yè)收入求取凈收益——利潤法。

　　◆對于既有大量租賃實(shí)例又有營業(yè)收入的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入求取凈收益。

　　(1)基于租賃收入測算凈收益的基本原理

　　◆基本公式：

　　凈收益=(潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入)-運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用

　　◆相關(guān)概念：凈收益、潛在毛租金收入(最大可能的收入)、空置和收租損失、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用。

　　◆運(yùn)營費(fèi)用，是指維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出。包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、管理費(fèi)用、維修費(fèi)、水電費(fèi)等�！�—特點(diǎn)：出租人承擔(dān)。

　　◆運(yùn)營費(fèi)用與會計上成本費(fèi)用的區(qū)別(四個不包括 )——重要考點(diǎn)。

　　◆運(yùn)營費(fèi)用不包含 ：

　　1)對于已抵押房地產(chǎn)，運(yùn)營費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額 。(如何理解：貸款與否，不影響房地產(chǎn)整體的正常運(yùn)營收益。另外，償還方式是可選擇的，這會使得評估結(jié)果受償還方式影響，不客觀。)

　　稅前現(xiàn)金流量是凈收益減去抵押貸款還本付息額后的余額，它被用于評估房地產(chǎn)自有資金權(quán)益的價值 。

　　2)不包含折舊(不包括建筑物折舊費(fèi)和土地取得費(fèi)用攤銷 ，但包括經(jīng)濟(jì)壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等的折舊費(fèi)�！�—長壽命項(xiàng)目折舊不包含，短壽命項(xiàng)目折舊包含 )

　　◆重置提撥款 是運(yùn)營費(fèi)用中的項(xiàng)目。是指在建筑物經(jīng)濟(jì)壽命內(nèi)，為定期更換(需要一次性支付)經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用;或者在未來持有期結(jié)束之前為需要更換的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費(fèi)用。

　　◆根據(jù)設(shè)備的價值，作為更新時點(diǎn)的終值，求平時各期的年金，這個計算出來的年金，就是重置提拔款。

　　(償債基金系數(shù))

　　3)不包含改擴(kuò)建費(fèi)用 ——改擴(kuò)建增加了資產(chǎn)價值，所以不在運(yùn)營費(fèi)用里。

　　4)不包含所得稅 ——與特定業(yè)主的經(jīng)營狀況直接相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量。

　　評估投資價值時，需要扣所得稅。

　　(2)基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理

　　◆特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營者合二為一，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開。

　　◆與基于租賃收入的凈收益測算，主要區(qū)別：潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入;要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益(正常利潤)。