三、不同收益類(lèi)型房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算(掌握)

　　(1)類(lèi)型一：出租

　　出租的房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算

　　◆凈收益=租賃收入-由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用

　　◆租賃收入(2項(xiàng))：租金收入、租賃保證金或押金的利息收入。

　　◆出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用(6項(xiàng))：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)。

　　◆現(xiàn)實(shí)中出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用——名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金——由雙方在租賃合同中約定。

　　(2)類(lèi)型二：自營(yíng)

　　自營(yíng)的房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算

　　1)商服經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)：

　　凈收益=經(jīng)營(yíng)收入-經(jīng)營(yíng)成本-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-經(jīng)營(yíng)稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-歸屬于商服經(jīng)營(yíng)者的利潤(rùn)

　　2)工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)：

　　凈收益=產(chǎn)品銷(xiāo)售收入-生產(chǎn)成本-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-歸屬于生產(chǎn)者的利潤(rùn)

　　3)農(nóng)地凈收益的測(cè)算：

　　凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值-各種費(fèi)用-投資利息-農(nóng)業(yè)稅-農(nóng)業(yè)利潤(rùn)

　　(3)類(lèi)型三：自用或尚未使用

　　自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算，可比照有收益的類(lèi)似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來(lái)測(cè)算，或者通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)的凈收益直接比較調(diào)整得出。

　　(4)類(lèi)型四：混合收益的房地產(chǎn)

　　混合收益的房地產(chǎn)凈收益的測(cè)算：3種方法。

　　1)方法1：把費(fèi)用分為變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將測(cè)算出的各種類(lèi)型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，予以加總后再減去總的固定費(fèi)用。

　　2)方法2：首先測(cè)算各種類(lèi)型的收入，然后測(cè)算各種類(lèi)型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。

　　3)方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類(lèi)型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費(fèi)用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

　　——總的原理，都是收益減去費(fèi)用，計(jì)算凈收益。

　　四、凈收益測(cè)算應(yīng)注意的問(wèn)題(熟悉)

　　(1)有形收益和無(wú)形收益

　　◆有形收益是估價(jià)對(duì)象帶來(lái)的直接貨幣收益;

　　◆無(wú)形收益是估價(jià)對(duì)象帶來(lái)的間接利益;

　　在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮無(wú)形收益。

　　◆無(wú)形收益通常難以貨幣化，難以在測(cè)算凈收益時(shí)予以考慮，但可通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無(wú)形收益。

　　(2)實(shí)際收益和客觀(guān)收益

　　◆實(shí)際收益是估價(jià)對(duì)象實(shí)際獲得的收益，一般不能直接用于估價(jià)。

　　◆客觀(guān)收益是估價(jià)對(duì)象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的收益。通常只有這種收益才能用于估價(jià)。

　　【重點(diǎn)】租約的限制

　　評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，租賃期間應(yīng)采用合同租金;租賃期間屆滿(mǎn)后和未出租部分，應(yīng)采用市場(chǎng)租金。

　　【記憶】

　　租賃期內(nèi)——合同租金

　　租賃期外——市場(chǎng)租金

　　(3)樂(lè)觀(guān)估計(jì)、保守估計(jì)和最可能估計(jì)

　　◆求取凈收益實(shí)際上是預(yù)測(cè)未來(lái)的凈收益。預(yù)測(cè)由于面臨不確定性，存在三種狀態(tài)，樂(lè)觀(guān)估計(jì)、保守估計(jì)、最可能(或折中)估計(jì)。

　　◆在實(shí)際估價(jià)中，不僅客觀(guān)上可能存在上述三種估計(jì)，而且可能會(huì)為故意高估估價(jià)對(duì)象價(jià)值而對(duì)凈收益作出過(guò)高的估計(jì)，或者為故意低估估價(jià)對(duì)象價(jià)值而對(duì)凈收益作出過(guò)低的估計(jì)。

　　◆為避免出現(xiàn)這種情況，應(yīng)要求估價(jià)師同時(shí)給出未來(lái)凈收益的三種估計(jì)值：較樂(lè)觀(guān)的估計(jì)值、較保守的估計(jì)值、最可能的估計(jì)值。

　　①評(píng)估抵押價(jià)值因遵守謹(jǐn)慎原則應(yīng)選用較保守的估計(jì)值。

　　②評(píng)估投資價(jià)值，因投資者的原因可能選用較樂(lè)觀(guān)的估計(jì)值或較保守的估計(jì)值。

　�、燮渌�目的的估價(jià)一般應(yīng)選用最可能的估計(jì)值。

　　(4)重置提撥款的扣除方式

　　五、凈收益流模式的確定

　　(1)凈收益每年基本上固定不變

　　凈收益A的求取方法：

　�、龠^(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

　　②未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

　�、畚磥�(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法(最合理的方法)

　　(2)凈收益每年基本上按某個(gè)數(shù)額遞增或遞減

　　(3)凈收益每年基本上按某個(gè)比率遞增或遞減

　　(4)其他有規(guī)律變動(dòng)的情況

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