第二節(jié)　房地產(chǎn)的特性(10特性)

　　一、不可移動(dòng)(位置固定性)(掌握)

　　1.由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周?chē)�環(huán)境等，形成了獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，區(qū)位優(yōu)劣差別。

　　2.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，指自然地理位置固定不變，社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能會(huì)發(fā)生變化。

　　3.不可移動(dòng)性，決定了只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，受制于當(dāng)?shù)乜臻g環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫日�策、社�?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，不同地區(qū)之間可能不同，甚至反向變動(dòng)。

　　【2012年真題】關(guān)于房地產(chǎn)位置固定性的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

　　A.房地產(chǎn)位置固定性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)

　　B.房地產(chǎn)位置固定性意味著房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置也固定不變

　　C.房地產(chǎn)位置固定性決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)

　　D.房屋平移技術(shù)不能完全改變房地產(chǎn)位置固定這一特性

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后可能會(huì)發(fā)生變化。因?yàn)閷?duì)外交通、外部配套設(shè)施等，均可以影響房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置。參見(jiàn)教材P60。

　　【例題】任何一宗房地產(chǎn)只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用的這一特點(diǎn)，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的(　)特性決定的。

　　A.易受限制

　　B.相互影響

　　C.獨(dú)一無(wú)二

　　D.不可移動(dòng)

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它只能就地開(kāi)發(fā)、利用或消費(fèi)，并受制于其所在的空間環(huán)境(如當(dāng)?shù)氐闹贫日�策、社�?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、鄰里關(guān)系等)。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動(dòng)。選項(xiàng)A是個(gè)具有極強(qiáng)干擾性的選項(xiàng)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)不可移動(dòng)，所以使用受限。如果是多選題，選項(xiàng)A也說(shuō)得過(guò)去，但是題干中問(wèn)的是“本質(zhì)上”。所以只有選項(xiàng)D是正確答案。參見(jiàn)教材P60。

　　二、獨(dú)一無(wú)二(掌握)

　　1.獨(dú)一無(wú)二特性，使得市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。

　　2.盡管房地產(chǎn)獨(dú)一無(wú)二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的可比性和替代性，從而存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。(這是替代原理及比較法的根本原因)

　　【例題】房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二特性導(dǎo)致了(　)。

　　A.難以出現(xiàn)相同房地產(chǎn)的大量供給

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)不能實(shí)現(xiàn)完全競(jìng)爭(zhēng)

　　C.房地產(chǎn)交易難以采取樣品交易的方式

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別并容易受交易者個(gè)別因素的影響

　　E.房地產(chǎn)價(jià)值量大

　　『正確答案』ABCD

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒(méi)有完全相同的房地產(chǎn)供給，房地產(chǎn)之間難以完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬(wàn)別。此外，房地產(chǎn)交易不宜采取樣品交易方式，即使是新建商品房有效果圖、售樓書(shū)、沙盤(pán)、樣板房(或樣板間)、現(xiàn)場(chǎng)照片等，其交易也不宜采取樣品交易的方式，而應(yīng)到實(shí)地查看、親身感受或體驗(yàn)，房地產(chǎn)估價(jià)也應(yīng)到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘。參見(jiàn)教材P61。

　　三、壽命長(zhǎng)久(熟悉)

　　1.也稱(chēng)耐久性、耐用性，土地不可毀滅性、永續(xù)性。建筑物壽命可達(dá)數(shù)十上百年。

　　2.土地使用權(quán)有使用期限。居住70年，商旅娛40年，其他50年。

　　3.出讓地轉(zhuǎn)讓的，受讓期限不得超過(guò)原剩余期限。使用期限屆滿(mǎn)，住宅自動(dòng)續(xù)期，非住宅繳費(fèi)續(xù)期，國(guó)家無(wú)償收回。

　　4.坐落位置(區(qū)位)很好、建筑物狀況(實(shí)物)也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短(權(quán)益)而價(jià)值較低。

　　四、供給有限(熟悉)

　　1.滿(mǎn)足人們特定需要的土地和建筑物的數(shù)量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟(jì)供給可以適當(dāng)增加。

　　2.供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

　　3.供給有限的原因：

　　●土地總量不可增加;

　　●房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑。

　　【例題】房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是(　)。

　　A.土地總量有限

　　B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

　　C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性

　　D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)的特性。供給有限是指在特定區(qū)位上的土地供給是有限的，主要由房地產(chǎn)的不可移動(dòng)造成。參見(jiàn)教材P63。

　　五、價(jià)值較大(熟悉)

　　房地產(chǎn)單價(jià)高，總價(jià)大。因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢(xún)和評(píng)估等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

　　六、用途多樣(熟悉)

　　1.也稱(chēng)為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性。

　　2.用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因：政府的用途管制——符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃。(合法原則)

　　3.不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選問(wèn)題。(最高最佳利用原則)

　　七、相互影響(熟悉)

　　1.房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周?chē)�的環(huán)境產(chǎn)生相互的影響。房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周?chē)�房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受周?chē)�房地產(chǎn)利用的影響。