2.外部性：

　　(1)正外部性——某經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。如：政府建設綠地。

　　(2)負外部性——某經濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經濟行為主體卻沒有為此承擔成本。如：工廠排污、汽車噪聲。

　　八、易受限制(熟悉)

　　1.政府對房地產限制的四種特權：

　　(1)管制權——直接對房地產利用加以干涉，如通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區(qū)內建設某些工業(yè)項目或商業(yè)設施等。

　　(2)征稅權——對房地產征稅。

　　(3)征收權——為了公共利益而征收。

　　(4)充公權——政府在業(yè)主死亡或失蹤而無繼承人的情況下，可無償收回房地產。

　　2.易受限制還表現為：不可移動，不可隱藏，難以變現，所以難以逃避未來制度、政策、政局等變化的影響。

　　九、難以變現

　　1.難以變現也稱為變現能力弱、流動性差。

　　2.變現能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現金財產轉換為現金的速度。能夠隨時、快速轉換為現金且沒有損失或者損失較小的，變現能力強;反之，變現能力弱。

　　3.房地產與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，變現能力弱。

　　4.影響某宗房地產變現能力的因素(七項)：

　�、偻ㄓ眯�;

　�、讵毩⑹褂眯�;

　�、劭煞指钷D讓性;

　　④區(qū)位;

　　⑤開發(fā)程度;

　�、迌r值大小;

　　⑦市場狀況。

　　(其他都是正比關系，只有價值大小是反比關系。結合實踐經驗，理解性記憶)

　　【2012年真題】不同房地產的變現能力不同。房地產的變現能力與其通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等有關。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產的特性。不同類型的房地產在不同的房地產市場狀況下，變現能力有所不同，影響某宗房地產變現能力的因素主要有：(1)通用性;(2)獨立使用性;(3)可分割轉讓性;(4)區(qū)位;(5)開發(fā)程度;(6)價值大小;(7)市場狀況。參見教材P66。

　　【例題】對抵押房地產變現能力強弱的說法，錯誤的有(　)。

　　A.標準廠房通常比一般廠房的變現能力弱

　　B.熟地通常比生地或毛地的變現能力弱

　　C.小商鋪通常比大商鋪的變現能力弱

　　D.廠區(qū)內住宅通常比商品住宅小區(qū)內的住宅變現能力弱

　　E.郊區(qū)的房地產通常比市區(qū)的房地產變現能力弱

　　『正確答案』ABC

　　『答案解析』本題考查的是房地產的特性。選項A錯誤，標準廠房適用面廣，不需改造，就能使用，因此比一般廠房更容易被買家使用，變現力強，這也是為什么我們現在推廣標準廠房的原因;選項B錯誤，熟地已經具備了基礎設施，拿來即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易;選項C錯誤，小商鋪總價低，比大商鋪容易變現;選項D正確，廠區(qū)內的住宅，可能因為缺乏商品住宅小區(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務，相比而言是更難變現的;選項E正確，郊區(qū)因為區(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現。這種題目，可以結合我們的生活常識，對照理論，進行分析。參見教材P66。

　　十、保值增值

　　1.房地產因土地總量不能增加、交通等基礎設施不斷完善、人口增加等，其價值通�？梢缘玫奖３�，甚至隨著時間的推移而不斷增加。

　　2.引起房地產價格上漲的原因：

　�、賹Ψ康禺a投資改良，如重新裝修，更新或添加設施設備，改進物業(yè)管理;——投資增值

　�、谕獠拷洕�，例如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;——自然增值

　　③需求增加，例如經濟發(fā)展和人口增加帶來房地產需求增加;——自然增值

　　④房地產使用管制改變，例如將農用地轉為建設用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼�、辦公、商業(yè)用途，增加容積率;——自然增值

　　⑤通貨膨脹;——房地產保值

　　3.房地產自然增值：外部性、需求增加、管制改變。

　　【2013年真題】城市經濟發(fā)展和人口增加帶來房地產需求增加，從而引起房地產價格上漲，這種房地產價格上漲屬于房地產自然增值。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是房地產的特性。房地產擁有者對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上漲，不是房地產的自然增值;通貨膨脹導致的房地產價格上漲，不是真正的房地產增值，而是房地產保值;外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。參見教材P67。

　　【例題】房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于(　)引起的。

　　A.裝飾裝修改造

　　B.通貨膨脹

　　C.需求增加

　　D.改進物業(yè)管理

　　E.周圍環(huán)境改善

　　『正確答案』CE

　　『答案解析』本題考查的是房地產的特性。三種自然增值原因：外部經濟、需求增加、房地產使用管制改變。選項AD屬于投資增值而非自然增值;選項B屬于保值而非自然增值。參見教材P67。

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　　【焚題庫】2020年房地產估價師考試題庫【歷年真題+章節(jié)題庫+模擬考生+考前密訓試題】