2016年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法章節(jié)講義第三章第二節(jié)

　　房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值的種類(lèi)

　　1.價(jià)值、使用價(jià)值和交換價(jià)值

　　使用價(jià)值是指物品能滿(mǎn)足人們某種需要的效用

　　交換價(jià)值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例，通常用貨幣來(lái)衡量。在房地產(chǎn)估價(jià)中所講的價(jià)值是指交換價(jià)值

　　關(guān)系：使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒(méi)有使用價(jià)值就一定沒(méi)有交換價(jià)值。沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值，如空氣。

　　房地產(chǎn)既有使用價(jià)值也有交換價(jià)值

　　2.成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格

　　成交價(jià)格指在房地產(chǎn)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易價(jià)格。(兩個(gè)特點(diǎn)：是已經(jīng)完成的事實(shí)，是個(gè)別價(jià)格)

　　【難點(diǎn)】最低賣(mài)價(jià)、最高買(mǎi)價(jià)、成交價(jià)之間的關(guān)系

　　當(dāng)最高買(mǎi)價(jià)高于或等于最低賣(mài)價(jià)，才有成交可能。

　　三者關(guān)系：最高買(mǎi)價(jià)≥成交價(jià)≥最低賣(mài)價(jià)。

　　最高買(mǎi)價(jià)與最低賣(mài)價(jià)之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間

　　實(shí)際成交價(jià)格落在區(qū)間的某個(gè)位置取決于：該種房地產(chǎn)是處于買(mǎi)方市場(chǎng)還是賣(mài)方市場(chǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方相對(duì)的議價(jià)能力

　　【重點(diǎn)】買(mǎi)方市場(chǎng)與賣(mài)方市場(chǎng)

　　買(mǎi)方市場(chǎng)，供大于求，相對(duì)過(guò)剩，買(mǎi)方主動(dòng)。成交價(jià)偏向最低賣(mài)價(jià)。﹙08年底國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有典型的買(mǎi)方市場(chǎng)特征﹚

　　賣(mài)方市場(chǎng)，求大于供，相對(duì)短缺，賣(mài)方主動(dòng)。成交價(jià)偏向最高買(mǎi)價(jià)。﹙05～07年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的賣(mài)方市場(chǎng)﹚

　　例題：(判斷題)在賣(mài)方市場(chǎng)下，增加賣(mài)方繳納的稅收一般會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。(　) 【2008年真題】

　　『正確答案』對(duì)

　　『答案解析』賣(mài)方主動(dòng)，可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價(jià)格上漲。

　　正常成交價(jià)格：指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受諸如壟斷或強(qiáng)迫交易、對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情不了解等不良因素的影響。

　　條件(7個(gè))

　　■公開(kāi)市場(chǎng)

　　■交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性

　　■眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者

　　■買(mǎi)者和賣(mài)者都不受任何壓力，完全出于自愿

　　■理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為(經(jīng)濟(jì)人假定)

　　■買(mǎi)者和賣(mài)者都具有完全信息

　　■適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

　　按土地出讓方式劃分的成交價(jià)格

　　招標(biāo)成交價(jià)-可實(shí)現(xiàn)高地價(jià)

　　拍賣(mài)成交價(jià)-最能抬高地價(jià)

　　掛牌成交價(jià)-可實(shí)現(xiàn)高地價(jià)

　　協(xié)議成交價(jià)-一般會(huì)降低地價(jià)

　　一般情況下，協(xié)議地價(jià)最低，其次是招標(biāo)地價(jià)，最高的是拍賣(mài)地價(jià)。

　　市場(chǎng)價(jià)格，是某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類(lèi)房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果(平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))

　　理論價(jià)格，在經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或者真實(shí)需求與供給相等的條件下形成的價(jià)格

　　【辨析】市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格

　　市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格

　　理論價(jià)格是一種完美狀態(tài)下的價(jià)格，則市場(chǎng)價(jià)格是一種長(zhǎng)期正常狀態(tài)下的平均價(jià)格

　　正常情況下，市場(chǎng)價(jià)格基本上與理論價(jià)格相吻合，圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)

　　但在市場(chǎng)參與者普遍不理性的情況下，市場(chǎng)價(jià)格可能會(huì)較大、較長(zhǎng)時(shí)期脫離理論價(jià)格

　　【辨析】成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格與理論價(jià)格的關(guān)系

　　成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格上下波動(dòng)

　　房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格

　　評(píng)估價(jià)值是指估價(jià)師通過(guò)估價(jià)活動(dòng)而得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。它不是事實(shí)，但有可能成為成交價(jià)格。好的評(píng)估價(jià)值=正常成交價(jià)格=市場(chǎng)價(jià)格

　　同一宗房地產(chǎn)，不同的估價(jià)師的評(píng)估價(jià)值可能有差異，但是應(yīng)在合理的誤差范圍內(nèi)

　　【辨析】比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格、收益價(jià)格

　　收益法的收益價(jià)格傾向于最高買(mǎi)價(jià)，趨向于理論價(jià)格

　　成本法的積算價(jià)格傾向于最低賣(mài)價(jià)

　　市場(chǎng)法的比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，趨向于市場(chǎng)價(jià)格

　　正常市場(chǎng)情況下，比準(zhǔn)價(jià)格與收益價(jià)格基本一致

　　房地產(chǎn)泡沫情況下，比準(zhǔn)價(jià)格大大高于收益價(jià)格。反過(guò)來(lái)，比準(zhǔn)價(jià)格大大高于收益價(jià)格和積算價(jià)格，則存在泡沫。

　　市場(chǎng)不景氣情況下，積算價(jià)格大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格。反過(guò)來(lái)，也成立。

　　例題：下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是(　)。【2006年真題】

　　A.在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格

　　B.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格

　　C.在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格

　　D.比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買(mǎi)價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣(mài)價(jià)

　　『正確答案』C

　　『答案解析』A正常市場(chǎng)狀態(tài)下，比準(zhǔn)價(jià)格與收益價(jià)格基本一致

　　B市場(chǎng)存在泡沫時(shí)，比準(zhǔn)價(jià)格大于收益價(jià)格

　　D收益法測(cè)算出的傾向于最高買(mǎi)價(jià)，成本法測(cè)算出的傾向于最低賣(mài)價(jià)，市場(chǎng)法測(cè)算出的傾向于成交價(jià)格

　　例題：[判斷題]在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價(jià)值大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。2009年真題

　　『正確答案』正確

　　3.市場(chǎng)價(jià)值、非市場(chǎng)價(jià)值(快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、在用價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值)