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      2016年房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)講義第三章第二節(jié)_第2頁

      來源:中華考試網(wǎng)  [ 2016年6月3日 ]  【

        市場價值(5+3條件)

        一般條件(5個)①交易雙方自愿交易②利己動機進行交易③交易雙方精明謹慎,了解交易對象,知曉市場行情④交易雙方有充裕的時間進行交易⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價

        隱含條件(3個)①最高最佳使用②繼續(xù)使用(持續(xù)利用)③市場參與者與集體觀念和行為

        特例:征收房屋強制性而非自愿,但房屋征收估價應(yīng)當采用市場價值標準。

        例題:(判斷題)城市房屋拆遷是強制性的,其行為不符合市場價值形成中的交易雙方自愿進行交易的條件,所以城市房屋拆遷估價應(yīng)采用非市場價值標準。【2007年真題】

        『正確答案』錯

        非市場價值5種

        快速變現(xiàn)價值,賣方因某種原因急于脫手房地產(chǎn)時而形成的價值。不符合市場價值形成的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”條件,交易時間較短,一般低于市場價值

        謹慎價值指在存在不確定性因素的情況下,遵守謹慎原則(高估風(fēng)險與費用,低估收益)評估出的價值。一般低于市場價值。如抵押價值。

        例題:(判斷題)房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當采用謹慎價值標準。( ) 【2008年真題】

        『正確答案』錯

        在用價值指在現(xiàn)狀使用下的價值,F(xiàn)狀使用包括目前的用途、規(guī)模、檔次,它可能是最高最佳使用,也可能不是。當現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時,在用價值等于市場價值。當現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時,在用價值小于市場價值。

        例題:(判斷題)房地產(chǎn)的在用價值一般小于房地產(chǎn)的市場價值。( ) 【2008年真題】

        『正確答案』錯

        『答案解析』當現(xiàn)狀使用就是最高最佳使用時,在用價值等于市場價值。當現(xiàn)狀使用不是最高最佳使用時,在用價值小于市場價值。

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