不動(dòng)產(chǎn)登記類型和程序

　　一、不動(dòng)產(chǎn)登記的類型

　　(一)按照登記的效力分類

　　1.本登記。本登記是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓以及消滅 等法律事實(shí)進(jìn)行的登記，具有終局、確定的效力 ，本登記包括：

　　(1)首次登記，指不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的第一次登記，包括土地所有權(quán)的第一次登記和房屋所有權(quán)的第一次登記。

　　由于土地的國(guó)家所有權(quán)可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權(quán)的初始登記。

　　(2)轉(zhuǎn)移登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)進(jìn)行的登記。

　　轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán) 等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形，不適用于土地所有權(quán)。

　　(3)變更登記，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬的主體不變 ，而只是物權(quán)的內(nèi)容、客體 等發(fā)生變化時(shí)所為的登記。如不動(dòng)產(chǎn)的面積發(fā)生變化、權(quán)利人名稱發(fā)生變化 時(shí)，應(yīng)申請(qǐng)變更登記。

　　(4)注銷登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸于消滅 或因自然的、人為的原因使不動(dòng)產(chǎn)本身滅失時(shí)進(jìn)行的一種登記。如抵押權(quán)已實(shí)現(xiàn)，應(yīng)申請(qǐng)抵押權(quán)注銷等。

　　(5)更正登記和異議登記

　　更正登記 是對(duì)原登記權(quán)利的涂銷，同時(shí)對(duì)真正權(quán)利進(jìn)行登記。

　　異議登記 是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿中記載的權(quán)利所提出的異議計(jì)入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權(quán)利失去推定的效力。

　　《物權(quán)法》規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的 ，可以申請(qǐng)更正登記 。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正 的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記 。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效 。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償 。

　　(6)查封登記

　　查封登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照人民法院 的生效法律文書(shū)和協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，配合人民法院對(duì)指定不動(dòng)產(chǎn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以注記，以限制權(quán)利人處分被查封的不動(dòng)產(chǎn)的行為 。

　　被查封、預(yù)查封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　2.預(yù)登記。是指在本登記之前 進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力 ，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。

　　如預(yù)告商品房預(yù)告登記 。當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。

　　預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi) 未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

　　【2017年真題】許某對(duì)其所屬的商鋪登記為徐某所有表示了異議，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)根據(jù)利害關(guān)系人的申請(qǐng)，最終將該商鋪登記為許某所有。這一登記屬于(　)。

　　A.轉(zhuǎn)移登記

　　B.變更登記

　　C.異議登記

　　D.更正登記

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型�！段餀�(quán)法》規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書(shū)面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。參見(jiàn)教材P156。

　　【2017年真題】預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起兩個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失敗。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。參見(jiàn)教材P157。

　　【2016年真題】不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。參見(jiàn)教材P157。

　　【2016年真題】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)1幢商住樓，該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，該企業(yè)可能申請(qǐng)的登記為(　)。

　　A.預(yù)告

　　B.抵押

　　C.在建工程抵押

　　D.抵押權(quán)預(yù)告

　　『正確答案』AC

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類型�！段餀�(quán)法》第二十條規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記�！段餀�(quán)法》還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。參見(jiàn)教材P157。

　　【2015年真題】下列不動(dòng)產(chǎn)登記類型中，不屬于本登記的(　)。

　　A.更正登記

　　B.預(yù)告登記

　　C.異議登記

　　D.注銷登記

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記類型—按照登記的效力分類。本登記包括初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、注銷登記、更正登記和異議登記、查封登記。參見(jiàn)教材P157。

　　(二)按照登記的物權(quán)分類

　　1.不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)登記——指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)及相關(guān)事項(xiàng) 在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。