答案部分

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價文書的種類及作用。完成一個房地產(chǎn)估價項目，需要經(jīng)歷：(1)受理估價委托;(2)確定估價基本事項;(3)制定估價作業(yè)方案;(4)搜集估價所需資料;(5)實地查勘估價對象;(6)選用估價方法進行測算;(7)確定估價結(jié)果;(8)撰寫估價報告;(9)審核估價報告;(10)交付估價報告;(11)保存估價資料等主要環(huán)節(jié)和過程。參見教材P1。

　　【答疑編號10705951,點擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價文書的種類及作用。選項B錯誤，估價師在完成任何估價項目時，都需要親自到估價對象現(xiàn)場檢查、觀察估價對象的實物狀況、區(qū)位狀況、歷史狀況以及周邊房地產(chǎn)市場狀況并且進行記錄，拍攝反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況及其周邊環(huán)境及臨路狀況的影像資料，并將這些資料放入估價報告附件中，以便估價有據(jù)可查。估價對象實地查勘記錄是否翔實直接影響估價對象的價值確定。參見教材P2。

　　【答疑編號10705954,點擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求。選項A錯誤，估價報告應(yīng)語義鮮明，不能含糊不清、模棱兩可，可以表述為：估價對象房地產(chǎn)每平方米建筑面積的價格在3900～4100元之間;選項B錯誤，估價報告用詞不可帶有較強烈的感情;選項D錯誤，估價報告應(yīng)用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造，可以表述為: 這個小區(qū)的價位比附近同檔次的小區(qū)低，非常有吸引力。參見教材P3～4。

　　【答疑編號10705948,點擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是估價報告寫作的文字要求。估價報告用詞不可帶有較強烈的感情色彩。參見教材P4。

　　【答疑編號10705946,點擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是封面的寫作。房地產(chǎn)估價報告的封面應(yīng)寫明估價報告名稱、估價報告編號、估價項目名稱、估價委托人、房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價報告出具日期。參見教材P6～7。

　　【答疑編號10705941,點擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是封面的寫作。選項C錯誤，估價委托人為個人時，寫明其姓名即可;估價委托人為單位時，應(yīng)寫明其名稱。參見教材P7。

　　【答疑編號10705939,點擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是致估價委托人函的寫作。選項B錯誤，估價結(jié)果應(yīng)寫明最終評估價值的總價，并應(yīng)注明大寫金額;除估價對象無法用單價表示外，還應(yīng)寫明最終評估價值的單價。參見教材P8。

　　【答疑編號10705936,點擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是估價假設(shè)和限制條件的寫作。估價報告使用期限應(yīng)自估價報告出具之日起計算，根據(jù)估價目的和預(yù)計估價對象市場價格變化程度確定，不宜超過一年。參見教材P11。

　　【答疑編號10705932,點擊提問】

　　9、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是估價結(jié)果報告的寫作。抵押估價目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值”。參見教材P14。

　　【答疑編號10705925,點擊提問】

　　10、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。選項A錯誤，在一個估價項目中，價值類型不是可以隨意確定的，應(yīng)根據(jù)估價目的來確定。參見教材P15。

　　【答疑編號10705921,點擊提問】

　　11、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價結(jié)果報告的寫作。選項D錯誤，當(dāng)估價對象無法用單價表示時，最終評估價值可不注明單價，除此之外的最終評估價值均應(yīng)注明單價和總價，且總價應(yīng)注明大寫金額。參見教材P19。

　　【答疑編號10705927,點擊提問】

　　12、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。選項D屬于區(qū)位狀況描述與分析的內(nèi)容。參見教材P19～20。

　　【答疑編號10705915,點擊提問】

　　13、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。估價對象實物狀況的描述與分析，一般分為土地實物狀況和建筑物實物狀況兩部分。參見教材P20。

　　【答疑編號10705913,點擊提問】

　　14、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價對象最高最佳利用分析。估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選或判斷確定。參見教材P21。

　　【答疑編號10705909,點擊提問】

　　15、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告的寫作。選項B錯誤，對未進行實地查勘的估價對象內(nèi)部狀況，可不包括估價對象的內(nèi)部狀況照片，但應(yīng)作為估價假設(shè)中的依據(jù)不足假設(shè)在估價報告中說明。參見教材P23。

　　【答疑編號10705895,點擊提問】

　　16、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法確定估價對象市場價值。假設(shè)開發(fā)法估價前提有3種，即業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。

　　【答疑編號10705889,點擊提問】

　　17、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是假設(shè)開發(fā)法確定估價對象市場價值。假設(shè)開發(fā)法中運用比較法測算開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值時，可比實例的選取日期應(yīng)接近價值時點，一般認為，交易實例的成交日期與價值時點相隔一年以上的不宜采用。

　　【答疑編號10705887,點擊提問】

　　18、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。選項D屬于建設(shè)成本。征收國有土地上房屋的土地成本一般包括房屋征收補償費用、相關(guān)費用和其他費用，其他費用一般包括地上物拆除費、渣土清運費、場地平整費以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等，通常依照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)或采用比較法求取。

　　【答疑編號10705885,點擊提問】

　　19、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。選項D屬于成本利潤率的計算基數(shù)，投資利潤率的計算基數(shù)包括土地成本、建設(shè)成本、管理費用和銷售費用。

　　【答疑編號10705883,點擊提問】

　　20、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是估價所需資料清單。選項C土地利用狀況是與土地權(quán)利狀況同一等級的資料。土地權(quán)利狀況包括：土地的所有權(quán)、使用權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)是劃撥還是出讓、出讓年限、已使用年限、剩余使用年限、是否設(shè)立抵押、典當(dāng)、出租，是否涉案，權(quán)屬有無爭議，是否為共有等狀況。參見教材P67。

　　【答疑編號10705870,點擊提問】

　　21、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價對象實地查勘記錄。選項D屬于經(jīng)營性或者工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘主要內(nèi)容。參見教材P70～71。

　　【答疑編號10705859,點擊提問】

　　22、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價對象實地查勘記錄。經(jīng)營性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)。學(xué)校屬于公益性房地產(chǎn)。參見教材P70。

　　【答疑編號10705863,點擊提問】

　　23、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是估價對象實地查勘記錄。選項A是住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄重點內(nèi)容。參見教材P71。

　　【答疑編號10705861,點擊提問】

　　二、簡答題

　　1、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求。房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求主要包括對詞義的要求、對語句的要求以及要防止錯別字和錯漏。(1)對詞義的要求：用詞準(zhǔn)確;語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可;用詞不可帶有較強烈的感情色彩;用詞簡練、標(biāo)準(zhǔn)，不堆砌、不生造。(2)對語句的要求：句子簡潔，概括性強;搭配得當(dāng);邏輯嚴(yán)密。參見教材P3～5。

　　【答疑編號10705949,點擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告寫作要求。房地產(chǎn)估價報告寫作應(yīng)做到下列幾點：真實;客觀;準(zhǔn)確;完整;清晰;規(guī)范。參見教材P6。

　　【答疑編號10705943,點擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 本題考查的是致估價委托人函的寫作。致估價委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：致函對象;估價目的;估價對象;價值時點;價值類型;估價方法;估價結(jié)果;與評估價值和使用估價報告、估價結(jié)果有關(guān)的特別提示;致函日期。參見教材P8。

　　【答疑編號10705937,點擊提問】

　　4、

　　【正確答案】 本題考查的是估價結(jié)果報告的寫作。遵循不同估價原則的評估價值，應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)遵循獨立、客觀、公正原則，評估價值應(yīng)為對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值或價格;(2)遵循合法原則，評估價值應(yīng)為在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格;(3)遵循價值時點原則，評估價值應(yīng)為在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值或價格;(4)遵循替代原則，評估價值與估價對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差應(yīng)在合理范圍內(nèi);(5)遵循最高最佳利用原則，評估價值應(yīng)為在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格;(6)遵循謹慎原則，評估價值應(yīng)為在充分考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏低的因素，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值或價格偏高的因素下的價值或價格。參加教材P16。

　　【答疑編號10705924,點擊提問】

　　5、

　　【正確答案】 本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。房地產(chǎn)估價技術(shù)報告應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)估價對象描述與分析;(2)市場背景描述與分析;(3)估價對象最高最佳利用分析;(4)估價方法適用性分析;(5)估價測算過程;(6)估價結(jié)果確定。參見教材P19。

　　【答疑編號10705911,點擊提問】

　　6、

　　【正確答案】 本題考查的是估價對象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險提示。估價對象風(fēng)險提示分析主要包括：(1)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進行分析說明;(2)評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已發(fā)生的變化予以考慮說明;(3)估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響;(4)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點;(5)合理使用評估價值;(6)定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估等。參見教材P22。

　　【答疑編號10705907,點擊提問】

　　7、

　　【正確答案】 本題考查的是估價作業(yè)方案。資料獲取渠道可以通過：(1)請委托人提供;(2)估價人員實地查勘;(3)詢問中介機構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人及其親朋、鄰居等知情人士;(4)查閱估價機構(gòu)自己的資料庫;(5)查閱政府有關(guān)部門的資料;(6)查閱有關(guān)報刊或登陸有關(guān)網(wǎng)站等。參見教材P69。

　　【答疑編號10705867,點擊提問】

　　8、

　　【正確答案】 本題考查的是估價委托合同。估價委托合同的內(nèi)容一般包括：(1)委托人和估價機構(gòu)的基本情況，如委托人的姓名或者姓名和住所，估價機構(gòu)的名稱、資質(zhì)等級和住所;(2)負責(zé)本估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師，包括注冊房地產(chǎn)估價師的姓名和注冊號;(3)本估價項目的估價基本事項，包括估價目的、估價對象、價值時點和價值類型;(4)委托人應(yīng)提供的估價所需資料;(5)注冊房地產(chǎn)估價師的權(quán)利和義務(wù);(6)估價機構(gòu)的權(quán)利和不得有的行為;(7)委托人的權(quán)利和義務(wù);(8)估價過程中雙方的權(quán)利和義務(wù);(9)估價費用及收取方式;(10)估價報告及其交付，包括交付的估價報告類型、份數(shù)以及估價報告交付期限、交付方式等;(11)違約責(zé)任;(12)解決爭議的方法;(13)其他需要約定的事項。此外，在估價委托合同中還應(yīng)注明估價委托合同簽訂日期。參見教材P62～64。

　　【答疑編號10705868,點擊提問】

　　三、閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是估價結(jié)果報告的寫作。由于估價目的不同，不能合并出具估價報告。一個估價報告只能有一個估價目的，可以有多個估價對象。

　　【答疑編號10705917,點擊提問】

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。因為甲廠區(qū)有出租收益，有收益或類似房地產(chǎn)有收益的應(yīng)把收益法作為一種估價方法，因此應(yīng)采用收益法估價。

　　【答疑編號10705918,點擊提問】

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是估價對象實地查勘記錄。選項A是工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘重點內(nèi)容，選項B、C是經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查勘重點內(nèi)容;選項D是住宅房地產(chǎn)實地查勘重點內(nèi)容。

　　【答疑編號10728268,點擊提問】

　　四、論述題

　　1、

　　【正確答案】 1.雖然李某已申請改建，但尚未辦理完用途變更手續(xù)，因此從法律上講，估價對象仍應(yīng)按住宅用途評估。

　　2.“若估價對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值”錯誤，應(yīng)改為：若估價對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本、用途變更費用及應(yīng)得利潤后，其剩余價值大于作為住宅使用的價值。

　　3.價值最大化分析應(yīng)在目前住宅用途現(xiàn)狀情況下，分別在維持現(xiàn)狀、更新改造且改變用途、重新開發(fā)三種前提下進行定量分析，最后得出在第二種前提下利用價值最大。不能只分析一種前提就得出結(jié)論。

　　4.“綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以重新開發(fā)為前提”錯誤，應(yīng)改為：綜上所述，估價對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價以更新改造且改變用途為前提。

　　【答疑編號10705910,點擊提問】

　　2、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告示例。

　　1.致委托人函中缺價值時點;

　　2.致估價委托人函中應(yīng)寫明所采用的估價方法的名稱，而不應(yīng)簡單地寫運用適宜的估價方法;

　　3.致委托人函中缺法定代表人的簽名;

　　3.估價方法中未說明收益法和比較法的定義;

　　4.地下車位100%的出租率不合理或缺確定出租率的方法、理由;

　　5.年有效毛收入計算錯誤，自用的10000平方應(yīng)按市場租金單獨計算才對;

　　6.年有效毛收入中押金收益也應(yīng)乘出租率90%;

　　7.年管理費的計算基礎(chǔ)錯誤，年管理費按年租金的3%計，但是計算時是按照年有效毛收入為基數(shù)計算的，前后矛盾;

　　8.確定管理費率缺理由;

　　9.交易情況的修正缺乏理由，招標(biāo)價和拍賣價不一定比協(xié)議價更高;

　　10.區(qū)域因素修正錯誤(應(yīng)該是可比實例在成交日期的區(qū)域因素狀況與估價對象在價值時點的區(qū)域因素狀況相比);

　　11.個別因素修正與基本情況調(diào)查表中的描述不一致(注：個別因素修正都是一般);

　　12.比較法中沒有說明是否包含地下車位的價值;

　　13.估價報告不完整，缺少附件。

　　【答疑編號10705901,點擊提問】

　　3、

　　【正確答案】 1.土地重新取得成本計算錯誤，土地重新取得成本應(yīng)為:土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=260×93.88=24408.8(元);

　　2.建筑物重置總價計算錯誤，應(yīng)使用16年公布的重置單價，估價對象建筑物重置總價為：建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=4000×93.88=375220(元);

　　3.判定建筑物成新時，“建筑物為完好房、七成新”有誤，應(yīng)將完好房改為基本完好房。

　　【答疑編號10705882,點擊提問】

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