一、單項選擇題

　　1、以下不屬于住宅房地產實地查勘重點內容的是(　)。

　　A、位置

　　B、建筑結構

　　C、使用狀況

　　D、周邊的商業(yè)繁華程度

　　2、以下不屬于經營性房地產實地查勘內容的是(　)。

　　A、周邊辦公集聚度

　　B、周邊工業(yè)集聚度

　　C、周邊商業(yè)繁華度

　　D、周邊交通便捷度

　　1、房地產估價文書主要有哪幾種?

　　2、房地產估價報告寫作要求有哪些?

　　3、指出并改正下面估價報告片段中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。如將正確的內容改錯，則每改錯1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。)

　　本次估價背景情況如下：

　　估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程，主體結構封頂后至價值時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬平方米。估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)評估房地產抵押價值。

　　以下為該房地產抵押估價技術報告中“估價方法適用性分析”內容片段：

　　(六)估價方法適用性分析

　　1.根據(jù)《房地產估價規(guī)范》(GB/T 50291-1999)，主要的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價;估價對象為商業(yè)房地產，故可以采用收益法測算開發(fā)完成后的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。

　　2.假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉讓前提進行估價。

　　3.收益法是預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。

　　由于估價對象為商業(yè)房地產，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。

　　4.成本法是求取估價對象在價值時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

　　本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行估價，用比較法評估土地使用權價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。

　　用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。

　　由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素。

　　4、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　有一磚混結構的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補足地價和配套費，全部為業(yè)主自用，由于可比實例較少，擬采用成本法評估該住宅于2008年1月10日的市場價格。計算公式如下：

　　房地產價格=土地重新取得成本+建筑物重置總價-建筑物折舊

　　1.土地重新取得成本的計算。根據(jù)土地價格管理部門提供的價格資料，估價對象所占用土地70年使用期限的樓面地價為180元/㎡，現(xiàn)時與估價對象建筑物類似的建筑物樓面地價為170元/㎡，則土地重新取得成本為:

　　土地重新取得成本=樓面地價×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

　　2.建筑物重置總價的計算。房產管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2600元/㎡，房產管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為2700元/㎡，房產管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價格標準》中磚混結構房屋的重置單價為3000元/㎡。則估價對象建筑物重置總價為：

　　建筑物重置總價=重置單價×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

　　3.建筑物折舊的計算。建筑物折舊采用成新折扣法進行計算，其計算公式為:

　　建筑物折舊=建筑物重置總價×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級判定人員和房地產估價師現(xiàn)場評定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　4.估價對象價格的計算。估價對象房地產價格為：

　　房地產總價=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地產單價=187760/93.88=2000(元/㎡)

　　5、房地產估價技術報告應包括的內容有哪些?

　　6、估價委托合同由哪幾項構成?

　　7、估價作業(yè)方案的擬定主要包括哪些內容?