六) 估價(jià)測(cè)算過(guò)程(詳細(xì)說(shuō)明測(cè)算過(guò)程，參數(shù)確定等)

　　1、收益法

　　(1)收益期限確定錯(cuò)誤。08年收益期限確定錯(cuò)誤。

　　(2)沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。

　　(3)對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化。

　　(4)收益的測(cè)算錯(cuò)誤。沒(méi)有考慮收租率或入住率或滿(mǎn)客率;求取的方法錯(cuò)誤;收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。

　　(5)正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤

　　A費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅。第三，自己經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分�！　�B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。03年按照年租金收入基數(shù)計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)用錯(cuò)誤，04年按房屋重置價(jià)格的2%錯(cuò)誤，06年按建筑物重置價(jià)格錯(cuò)誤。

　　C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。06年有效毛收入計(jì)算為考慮空置和收租損失，06年空置收租損失不應(yīng)用連乘公式，08年年總收入未考慮收租損失、可出租面積比率、租賃保證金和押金利息收入。指錯(cuò)題中押金的利息不應(yīng)計(jì)算管理費(fèi)。

　　D、參數(shù)確定錯(cuò)誤。

　　E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。把土地使用費(fèi)也計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　F、對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。如04年租約內(nèi)未按合同計(jì)算凈收益，

　　(6)報(bào)酬率確定錯(cuò)誤

　　A、報(bào)酬率選定錯(cuò)誤，確定要有理由，如07年報(bào)酬率確定沒(méi)有具體說(shuō)明。

　　B、用途不同的部分采用了相同的報(bào)酬率04年確定房地產(chǎn)報(bào)酬率未區(qū)分不同用途，

　　C、安全利率選擇錯(cuò)誤03年僅按存款利率未用安全利率+風(fēng)險(xiǎn)

　　D、把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為報(bào)酬率。

　　(7)公式選用要用理由04、06年少選用公式的理由，如公式有字母解釋?zhuān)�一定要看字母代表的含義是否正確。如07年A說(shuō)明錯(cuò)誤。10年A、G說(shuō)明錯(cuò)誤。

　　(8)管理費(fèi)未說(shuō)明是否包括水、電、氣、熱等費(fèi)用，如03年(根據(jù)某某規(guī)定，出租經(jīng)營(yíng)物業(yè)按年租金收入計(jì)管理費(fèi))07也為說(shuō)明。

　　2、市場(chǎng)法

　　1)要有市場(chǎng)法的計(jì)算公式。06、08年少

　　2)區(qū)位相近 若層高不同要注意選取的可比實(shí)例是否調(diào)整。08年未說(shuō)明是否在統(tǒng)一供求范圍內(nèi)，朝向、樓層、周邊情況是區(qū)域因素。

　　3)用途相同 08年未指明可比實(shí)例用途

　　4)檔次相當(dāng) 05、06年可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同應(yīng)加以修正。

　　5)規(guī)模相當(dāng) 09年可比實(shí)例規(guī)模小，與估價(jià)對(duì)象不相當(dāng)，不宜做可比實(shí)例。

　　6)估價(jià)目的吻合 08估價(jià)對(duì)象有地下車(chē)庫(kù)，可比實(shí)例介紹中少是否有地下車(chē)庫(kù)的說(shuō)明。09年市場(chǎng)法計(jì)算中少地上車(chē)位、地下車(chē)庫(kù)的計(jì)算。

　　7)接近估價(jià)時(shí)點(diǎn) 09年可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相差兩年不宜做可比實(shí)例。

　　8)成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格 10年可比實(shí)例成交價(jià)格未做說(shuō)明

　　9)修正系數(shù)是否與描述的相一致 04、05年個(gè)別因素與基本情況中的描述不一致，09年交易日期調(diào)整系數(shù)分子分母顛倒。