一、 居住房地產估價(分普通住宅、高檔公寓、別墅)

　　1、影響居住房地產價格的區(qū)域因素：交通條件、生活服務設施、教育配套設施、環(huán)境質量、治安環(huán)境、城市大配套設施條件、人文環(huán)境等。

　　2、影響居住房地產價格的個別因素：建筑結構、類型和等級、裝修、設施與設備、質量、朝向與樓層、戶型、產權情況。

　　3、各種類型的居住房地產區(qū)域影響因素不同，估價時還要考慮政策性的影響。高層住宅通常是樓層越高價值越大。

　　二、 商業(yè)房地產估價(含餐飲)

　　1、商業(yè)房地產及其估價特點。

　�、俳洜I內容多。不同的經營內容(或不同的用途)一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應對經營內容不同的各部分房地產采用不同的資本化率。

　�、谵D租經營多。商業(yè)房地產的業(yè)主常常將其房地產出租給別人經營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉租給第三者，因此在進行商業(yè)房地產估價時要調查清楚產權狀況。避免有的估價委托方僅是承租人，卻以房地產所有人的身份委托估價。注意轉租的合法性。

　�、垩b修高檔而復雜。有些地方，買下或租下別人經營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在抵押估價、交易估價、轉租估價等過程中，要考慮到這種因素。

　　2、影響商業(yè)房地產價格的主要區(qū)域因素：繁華程度、交通條件(公交通達度、交通便捷度)。

　　3、影響商業(yè)房地產價格的主要個別因素：臨街狀況、內部格局(分割出租的，要有一定的空間間距)、樓層、面積(不宜太大也不宜太小)、裝修、轉租的可能性(轉租將影響投資商業(yè)房地產的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產的價值)。

　　4、餐飲房地產估價：搜集包間數、座位數、就餐次數、人均消費額等;經營成本：保險費、成本、工資、應扣除特色引起的商業(yè)壟斷收益。

　　三、 商務辦公房地產(寫字樓)估價

　　1、影響商務辦公房地產的主要區(qū)域因素。除了一般影響商業(yè)房地產的主要因素外，還有：

　�、偈欠裎挥谥醒肷虅諈^(qū)或政府機構附近。

　�、诮煌�條件、停車條件。商務辦公房地產與機場、火車站之間的交通方便程度。

　�、壑車�環(huán)境。整潔氣派，有現代化的都市氣氛。

　　2、影響商務辦公房地產的主要個別因素。

　　①外觀：建筑物高度、體量、造型、外裝修等。

　�、趦炔垦b修;③設備、設施;④是否具有智能化辦公條件;⑤滿足不同公司的不同要求;

　　⑥物業(yè)管理條件。對于商業(yè)辦公房地產、特別是甲級寫字樓而言，物業(yè)管理對提升其價值的作用非常明顯。