四、 旅館房地產估價(含娛樂)

　　1、旅館房地產及其估價特點：旅館房地產一般較少在市場上轉讓，而旅館房地產一旦轉讓，一般是整體轉讓，很少采取部分轉讓的形式。同樣，旅館房地產估價時，也是估算其整體價值的情況居多。

　　注意：單獨估算旅館大堂等附屬的功能部位部分房地產的價值是沒有意義的。

　　由于同類型旅館的價值在于其接待能力，因此衡量旅館接待能力的指標床位數(shù)或房間數(shù)常常可以作為估價的指標。

　　綜合性旅館房地產一般按各部位設置多種服務功能，其收益包括：各種服務功能部位的直接收益和由功能間相互作用所產生的間接收益。該類房地產一般不能參照市場租金水平分割單獨估價。

　　2、影響旅館房地產的主要區(qū)域因素：交通條件、周圍環(huán)境。

　　3、影響旅館房地產的主要個別因素：設施設備及用具、經螢管理。

　　4、搜集資料：房價的標準、出租率(入住率)、潛在收益和實際收益、其他收益、餐飲、休閑設施、廣告收益;支出：客觀成本、裝修、更新、維修、保險費等。

　　5、娛樂房地產：

　　五、 工業(yè)房地產估價

　　1、工業(yè)房地產及其估價特點。①涉及的行業(yè)多;②非標準廠房多，單價相差大;③要區(qū)分設備和建筑物的造價;④受腐蝕的可能性大。

　　2、工業(yè)房地產估價常采用的方法。市場比較法(適用于標準廠房)、收益法(撥離房地產收益)、成本法(要區(qū)分建筑造價和設備基礎，要分別估算，扣除設備基礎價值)。

　　由于工業(yè)房地產的特點，所以估價時多采用成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當?shù)亟y(tǒng)一重置價格表。非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要信息途徑：一是參考預算價格計算;二是利用標準廠房的重置價格表，根據(jù)跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經驗得出。

　　3、影響工業(yè)房地產的主要區(qū)域因素：交通條件、基礎設施、地理位置。

　　4、影響工業(yè)房地產的主要個別因素：用地面積、地質和水文條件、房地產用途(體現(xiàn)最高最佳使用原則，能改變用途的，以其最高最佳使用用途估價)。

　　六、 特殊用途房地產估價

　　即這類房地產通常都伴隨著專營權，因此最理想的估價方法應該是利潤法。采用利潤法估價，意味著在對該房地產估價時已經考慮了專營權的價值。如：加油站和停車場。應撥離出特許經營權的收益，即超額剩余價值。