二、多項(xiàng)選擇題

　　1、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目來說，現(xiàn)金流入不包括(　)等。

　　A、土地成本

　　B、建造成本

　　C、銷售收入

　　D、經(jīng)營費(fèi)用

　　E、出租收入

　　2、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)務(wù)經(jīng)營模式的說法中，正確的是(　)。

　　A、開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目

　　B、開發(fā)-持有出租-出售模式通常為大型房地產(chǎn)企業(yè)所采用

　　C、購買-更新改造-出售模式下的現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入

　　D、購買-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉(zhuǎn)售收入

　　E、購買-更新改造-出租-出售模式下的現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入

　　3、從投資的角度來看，決定資金時間價值大小的主要因素有(　)。

　　A、投資利潤率

　　B、通貨膨脹率

　　C、投資風(fēng)險

　　D、經(jīng)濟(jì)增長率

　　E、存款準(zhǔn)備金率

　　4、利率分為(　)等類型。

　　A、基礎(chǔ)利率

　　B、結(jié)算利率

　　C、變動利率

　　D、存款利率

　　E、同業(yè)拆放利率

　　5、平均利率的特點(diǎn)包括(　)。

　　A、平均利率與市場經(jīng)濟(jì)條件好壞無關(guān)

　　B、平均利率具有政策性

　　C、平均利率具有相對穩(wěn)定性

　　D、平均利率無法由任何規(guī)律決定

　　E、隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高，平均利潤率有下降趨勢

　　6、關(guān)于單利計息與復(fù)利計息的說法中，正確的是(　)。

　　A、我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復(fù)利計算的

　　B、我國房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計息的

　　C、在投資分析中，一般采用單利計息

　　D、資金在不停地運(yùn)動，在實(shí)際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計息

　　E、在實(shí)際中采用較為簡便的間斷復(fù)利計息方式計算

　　7、用來求年值的系數(shù)有(　)。

　　A、一次支付終值系數(shù)

　　B、等比序列現(xiàn)值系數(shù)

　　C、等比序列年費(fèi)用系數(shù)

　　D、等額序列支付資金回收系數(shù)

　　E、等額序列支付儲存基金系數(shù)

　　三、判斷題

　　1、如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計息周期的期初發(fā)生的。(　)

　　2、房地產(chǎn)投資信托基金常采用“開發(fā)-持有出租-出售”的模式。(　)

　　3、資金一旦用于投資就不能用于即期消費(fèi)，所以，從消費(fèi)者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的不必要補(bǔ)償。(　)

　　4、馬克思的利率決定理論認(rèn)為，平均利率是一個純理論的概念。(　)

　　5、復(fù)利計息有間斷復(fù)利和連續(xù)復(fù)利之分，在實(shí)際使用中都采用較為簡便的連續(xù)復(fù)利計息方式計算。(　)

　　6、如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值也是相等。(　)

　　7、實(shí)際利率是指一年內(nèi)多次計息時給出的年利率，它等于計息周期利率與一年內(nèi)計息周期數(shù)的乘積。(　)

　　8、名義利率越大，計息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。(　)

　　9、在計息周期不變時，名義利率越大，實(shí)際利率就越小。(　)

　　10、某貸款年利率為5%，按季度計息，則該貸款的實(shí)際利率為5.09%。(　)

　　11、資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點(diǎn)發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。(　)

　　12、年值是指連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額。(　)

　　13、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付儲存基金系數(shù)的乘積為1。(　)

　　14、商品住宅的價格不下跌，不一定不發(fā)生次貸危機(jī)。(　)

　　四、計算題

　　1、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價值為100萬元的住宅，首付款為房價的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：

　　(1)抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少?

　　(2)如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅?

　　(3)如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少?

　　2、王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為多少萬元?

　　3、王某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第5年末王某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為多少元?

　　4、梁某投資者以8000萬元購入一寫字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營，已知該投資者的目標(biāo)收益率為27%，預(yù)計未來20年內(nèi)的年租金上漲率為10%，問該寫字樓于第八年的凈租金收入為多少時，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求?

　　5、某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入7000元，最多能以月總收入的25%支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為6%，最長貸款期限20年。最低首付款為房價的30%，若采用按月等額償還方式，問：

　　(1)該家庭能購買此房的最高總價是多少?

　　(2)若第5年末銀行貸款利率上調(diào)為9%，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第6年初一次性提前償還貸款多少元?

　　(3)如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年?