判斷題

　　1、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的已經(jīng)產(chǎn)生收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　2、資金時(shí)間價(jià)值的量是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來反映為“利息”, 用相對(duì)量來反映為“利率”。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　3、資金的時(shí)間價(jià)值又稱貨幣的時(shí)間價(jià)值，是指現(xiàn)在的資金與將來同樣多的資金相比，資金的價(jià)值是更多的。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　4、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)的年凈收益為2萬元，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)尚可使用15年，房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則房地產(chǎn)的收益價(jià)格為17.12萬元。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　5、某宗房地產(chǎn)，收益年期無限，預(yù)計(jì)每年的總收益穩(wěn)定為16萬元，總費(fèi)用未來第一年為8萬元，此后每年的凈收益額遞增2%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為60萬元。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　6、如果有效毛收入與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用逐年遞增或遞減的比率不等，則不能利用凈收益按一定比率遞增或遞減的公式計(jì)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)值。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　7、在建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無償收回。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　8、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是從估價(jià)角度出發(fā)的，與會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用有所不同，不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、房地產(chǎn)折舊額、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用和所得稅。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　9、房地產(chǎn)的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨(dú)考慮，以免重復(fù)計(jì)算。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　10、“未來數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法”：這是通過調(diào)查，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來若干年的凈收益，如未來3年或5年的凈收益，然后利用報(bào)酬資本化法公式演變出的等式來求取A(可視為一種加權(quán)算術(shù)平均數(shù))。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　11、投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　12、在估價(jià)中存在一個(gè)統(tǒng)一不變的報(bào)酬率數(shù)值。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　13、由于在現(xiàn)實(shí)中存在完全無風(fēng)險(xiǎn)的投資，所以，一般是選用同一時(shí)期無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率去代替無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，如選用同一時(shí)期的國(guó)債利率或銀行貸款利率去代替無風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)酬率。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　14、收益乘數(shù)是房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來第一年的收益的比值。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　15、資本化率和收益乘數(shù)都可以采用市場(chǎng)提取法，通過市場(chǎng)上近期交易的與估價(jià)對(duì)象的凈收益流模式等相同的許多類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料求取。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　16、有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是不僅考慮了租金損失情況，還考慮了房地產(chǎn)的空置率。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　17、當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異，而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí)，則使用潛在毛收益成數(shù)比使用有效毛收益成數(shù)更加合適。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　18、資本化率是房地產(chǎn)的某種年收益與其價(jià)格的比率，僅表示從收益到價(jià)值的比率，并不明確的表示獲利能力。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　19、自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現(xiàn)金流量與自有資金額的比率，可以由可比實(shí)例房地產(chǎn)的稅前現(xiàn)金流量除以自有資金金額得到。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　20、土地剩余技術(shù)對(duì)于檢驗(yàn)建筑物相對(duì)于土地是否規(guī)模過大或過小很有用處。(　)

　　對(duì)

　　錯(cuò)

　　簡(jiǎn)答題

　　1、某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變;二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2011年8月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。