一、判斷題

　　1、某舊商業(yè)綜合樓，裝修改造完成后租期尚有5年，承租人有兩種裝修改造方案：一是重新裝修但不改變用途，裝修費為180萬元，每年凈收益比裝修前增加50萬元;二是重新裝修且改變用途，裝修費為300萬元，每年凈收益比裝修前增加80萬元。假定報酬率為10%，則承租人應(yīng)選擇第二個方案。(　)【2011年真題】

　　對

　　錯

　　2、假設(shè)開發(fā)法不適用于評估所有具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)價值，只適用于評估可供開發(fā)建設(shè)的土地價值。 (　)

　　對

　　錯

　　3、在該房地產(chǎn)的法定開發(fā)利用前提尚未確定的情況下，仍然需要估價的，房地產(chǎn)估價師可以以該推測的最可能的規(guī)劃條件進行估價，但要具體說明。 (　)

　　對

　　錯

　　4、當(dāng)估價對象具有潛在的開發(fā)價值時，假設(shè)開發(fā)法幾乎是最主要且實用的估價方法。(　)

　　對

　　錯

　　5、對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，通常不適合采用假設(shè)開發(fā)法估價。(　)

　　對

　　錯

　　6、在假設(shè)開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值以及需支出的成本、費用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。 (　)

　　對

　　錯

　　7、評估毛地的價值，即該土地尚未完成房屋征收補償，這時減去的項目中不包括房屋征收補償費。 (　)

　　對

　　錯

　　8、運用假設(shè)開發(fā)法估價應(yīng)當(dāng)考慮資金的時間價值。 (　)

　　對

　　錯

　　9、從理論上講，動態(tài)分析法測算出的結(jié)果比較精確，但測算過程復(fù)雜;靜態(tài)分析法測算的結(jié)果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。(　)

　　對

　　錯

　　10、在動態(tài)分析法中，對開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，主要是根據(jù)估價時的房地產(chǎn)市場狀況來預(yù)測的。(　)

　　對

　　錯

　　11、假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)中，開發(fā)經(jīng)營期中的建設(shè)期可分為前期和建造期。 (　)

　　對

　　錯

　　12、采用假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法估價時，應(yīng)計息項目包括后續(xù)的開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費等。(　)【2011年真題】

　　對

　　錯

　　13、建設(shè)期的起點和開發(fā)經(jīng)營期的起點相同。 (　)

　　對

　　錯

　　14、在任何情況下，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售期和建設(shè)期都不可能重疊。 (　)

　　對

　　錯

　　二、簡答題

　　1、某成片荒地的面積為2km2，適宜進行“五通一平”的土地開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當(dāng)?shù)摹靶�塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;建設(shè)期為3年;將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年投資利潤率為10%;當(dāng)?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的6%，買方需要繳納的契稅等稅費為轉(zhuǎn)讓價格的4%。請采用靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。