答案部分

　　一、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　自有資金剩余技術(shù)對測算抵押房地產(chǎn)的自有資金權(quán)益價值特別有用。參見教材P264。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素。參見教材P214。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　利率是指單位時間內(nèi)的利息與本金的比率。參見教材P216。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P247。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　市場提取法求出的報酬率反映的是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風(fēng)險的可靠指針。參見教材P251。

　　6、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　收益能力相同相同的條件下，風(fēng)險大的房地產(chǎn)的價值低，風(fēng)險小的房地產(chǎn)的價值高。參見教材P248。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　甲的樓面地價=土地單價/容積率=1400/4=350(元/㎡)，

　　V∞=V40×1/K40=350×(1+6)40/[(1+6)40-1]=387.69(元/㎡)。

　　乙的樓面地價=土地單價/容積率=900/2.5=360(元/㎡)，

　　V∞=V50×1/K50=360×(1+6)50/[(1+6)50-1]=380.67(元/㎡)。

　　則投資乙地塊比甲地塊更經(jīng)濟(jì)。參見教材P221。

　　8、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　該宗房地產(chǎn)的收益價格為：P=(16-8)/(10%-2%)=100萬。參見教材P227。

　　9、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型房地產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型，例如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益、基于合同租金的收益和基于市場租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押貸款收益和自有租金收益，由于風(fēng)險不同，報酬率是不盡相同的。因此，在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。參見教材P249。

　　10、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。參見教材P213。

　　二、簡答題

　　1、

　　【正確答案】 該商場2011年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：

　　(1)商店一層價格的測算：

　　租賃期限內(nèi)年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬元)

　　租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬元)

　　=375.69(萬元)

　　(2)商店二層價格的測算：

　　年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬元)

　　=229.21(萬元)

　　該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+229.21=604.90(萬元)