參考答案

　　一、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是現(xiàn)金流量圖。如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間，為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計息周期的期末發(fā)生，稱為期末慣例法。參見教材P147。

　　2、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產投資活動共的現(xiàn)金流量。房地產投資信托基金常采用“購買-持有出租-出售”的模式。參見教材P149。

　　3、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是資金時間價值的概念。資金一旦用于投資就不能用于即期消費，所以，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的必要補償。參見教材P151。

　　4、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是利息與利率。平均利率是一個純理論的概念。在現(xiàn)實生活中，人們面對的是市場利率而非平均利率。參見教材P154。

　　5、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是單利計息與復利計息。從理論上講，資金在不停地運動，每時每刻都在通過生產和流通領域增值，因而應該采用連續(xù)復利計息，但是在實際使用中都采用較為簡便的間斷復利計息方式計算。參見教材P156。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是名義利率與實際利率�，F(xiàn)值計算，如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值不一定相等。參見教材P156～157。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率是指一年內多次計息時給出的年利率，它等于計息周期利率與一年內計息周期數(shù)的乘積。參見教材P156。

　　8、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大。參見教材P157。

　　9、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是名義利率與實際利率。運用公式i=(1+r/m)m-1，在m不變時，名義利率r越大，實際利率i就越大。參見教材P157。

　　10、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是名義利率與實際利率。實際利率=(1+名義利率/計息周期數(shù))計息周期數(shù)-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。參見教材P157。

　　11、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是資金等效值的概念。資金等效值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。參見教材P157。

　　12、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是復利計算。年值是指連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期期末的等額支付金額。參見教材P158。

　　13、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是復利計算。等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)互為倒數(shù)，兩者之積為1。參見教材P159。

　　14、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是復利系數(shù)的應用。次貸危機的原因相當復雜，并不單單是一個住房價格下跌的因素。參見教材P168。

　　二、計算題

　　1、

　　【正確答案】 (1)抵押貸款額P=100×50%=50萬元;

　　月貸款利率i=12%/12=1%;

　　月還款額為：A= P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]= 50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=5505.43元;

　　(2)該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元

　　(3)該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為

　　Pn=A[((1+i)n-m-1)/[i(1+i)n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，

　　代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[((1+1%)240-60-1)/[1%(1+1%)240-60]=458721.59元。

　　2、

　　【正確答案】 第一步：計算出貸款總額

　　P=120×7800×(1-30%)=65.52(萬元)

　　第二步：計算出商業(yè)貸款的總額

　　P1=65.52-20=45.52(萬元)

　　第三步：計算出商業(yè)貸款的月還款額A1。

　　。

　　【答案解析】

　　3、

　　【正確答案】 貸款余額=第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時的現(xiàn)值。

　　4、

　　【正確答案】 (1)已知P=8000萬元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8;

　　(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

　　A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(萬元);

　　(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(萬元)

　　該寫字樓第八年的凈租金收入達到2808.9萬元以上時，方能滿足投資者收益目標的要求。

　　5、

　　【正確答案】 (1)月還款額=7000×25%=1750元，月利率=6%/12=0.5%;

　　購買住房最高額=最高貸款額/70%

　　=(1750/0.5%)×[1-1/(1+0.5%)12×20]/70%=34.9(萬元)(套用“等額序列支付的現(xiàn)值計算公式”)

　　(2)月利率=9%/12=0.75%，套用“等額序列支付的現(xiàn)值計算公式”

　　按6%利率計算第6年年初還剩的貨款總額=1750/0.5%×[1-1/(1+0.5%)180]=207381.15

　　按9%利率計算月還款1750元相當?shù)呢浛羁傤~=1750/0.75%×[1-1/(1+0.75%)180]=172538.47

　　則為保持原月償還額不變，第6年年初需要一次性還款額=207381.15-172538.47=34842.68(元)

　　(3)若不提前償還貸款，設需要償還的年限為n

　　207381.15=(1750/0.75%)×[1-1/(1+0.75%)12n]

　　則n=24.5年

　　延長期=24.5-15=9.5(年)