答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。參見教材P155

　　2、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感.好惡和偏見，實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)是估價(jià)原則中的客觀原則。參見教材P155。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　對(duì)于空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。參見教材P159。

　　4、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　合法原則不是只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)。參見教材P157。

　　5、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　依法判定的權(quán)利類型及歸屬，一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記薄、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。參見教材P158。

　　6、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。參見教材P160。

　　7、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。明確了估價(jià)目的之后，便可以根據(jù)估價(jià)目的來確定其他的。參見教材P163。

　　8、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　A價(jià)值時(shí)點(diǎn)還是原來的估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的時(shí)間(在過去);B價(jià)值時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在;而估價(jià)對(duì)象都是過去和現(xiàn)在價(jià)值差;C價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象都是現(xiàn)在;D補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)在給，房地產(chǎn)狀況是未來的期房。參見教材P163。

　　9、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　期房房地產(chǎn)的評(píng)估是價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況的估價(jià)。參見教材P163。

　　10、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　投保了火災(zāi)險(xiǎn)的建筑物被燒毀后，評(píng)估其價(jià)值損失或瞬時(shí)程度時(shí)，通常是估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況，在現(xiàn)行的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下的必要費(fèi)用。參見教材P163。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　在估價(jià)操作層面，為了評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是利己并理性的，其次，估價(jià)師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評(píng)估價(jià)值，然后，估價(jià)師再以專家的身份來反復(fù).精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說均為公平合理的評(píng)估價(jià)值。參見教材P156。

　　2、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】

　　根據(jù)我國(guó)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。參見教材P159。

　　【該題針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)原則(整)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　3、

　　【答案解析】

　　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。參見教材P160。

　　4、

　　【正確答案】 ABD

　　【答案解析】

　　價(jià)值時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在，其估價(jià)對(duì)象狀況可能在現(xiàn)在、過去或者未來;價(jià)值時(shí)點(diǎn)在過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去;價(jià)值時(shí)點(diǎn)在將來，估價(jià)對(duì)象狀況在將來。參見教材P163。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價(jià)方法的測(cè)算就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。參見教材P155。

　　2、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。參見教材P155。

　　3、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　合法原則意并不味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。參見教材P157。

　　4、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　評(píng)估價(jià)值雖然通常大于零，但也可能等于或者小于零。參見教材P157。

　　5、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵守相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。參見教材P158。

　　6、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。參見教材P159。

　　7、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　評(píng)估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費(fèi)用。參見教材P160。

　　8、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。參見教材P169。