第八章 成本法及其運(yùn)用

　　第一節(jié) 成本法概述

　　成本法的含義：

　　簡(jiǎn)要地說(shuō)，成本法是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的重置成本或重建成本來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。具體地說(shuō)，成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。重新購(gòu)建價(jià)格是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出，或者重新開(kāi)發(fā)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。折舊是指各種原因造成的估價(jià)對(duì)象價(jià)值的實(shí)際減損，其金額為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格之差。

　　成本法也可以說(shuō)是以房地產(chǎn)價(jià)格各個(gè)組成部分之和為基礎(chǔ)來(lái)求取房地產(chǎn)價(jià)值的方法。即先把房地產(chǎn)價(jià)格分解為它的各個(gè)組成部分，然后分別求取各個(gè)組成部分，再將各個(gè)組成部分相加。因此，成本法也稱(chēng)為積算法。由此還可知成本法中的"成本"并不是通常意義上的成本(不含利潤(rùn))，而是價(jià)格(包含利潤(rùn))。但在該方法中也用到了通常意義上的成本以及費(fèi)用、支出、代價(jià)、投入等相關(guān)概念。這就需要在遇到"成本"、"費(fèi)用"、"支出"、"代價(jià)"、"投入"等概念時(shí)，注意根據(jù)上下文的內(nèi)容來(lái)判定它們的具體內(nèi)涵。

　　成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)成本為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把成本法測(cè)算出的價(jià)值稱(chēng)為積算價(jià)值。

　　成本法的優(yōu)點(diǎn)是其求得的價(jià)值使人"看得見(jiàn)"--人們可以看到該價(jià)值是由哪些部分組成的;較容易發(fā)現(xiàn)其中哪些是重復(fù)多余的，哪些被遺漏了，以及哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法測(cè)算出的價(jià)值看似有"依據(jù)"，特別是在有"文件"規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成以及相關(guān)成本、費(fèi)用、稅金、利潤(rùn)等標(biāo)準(zhǔn)的情況下。

　　成本法的理論依據(jù)：

　　成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體可從賣(mài)方和買(mǎi)方兩個(gè)角度來(lái)看。從賣(mài)方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其過(guò)去的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，是賣(mài)方愿意接受的最低價(jià)格不能低于他為開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。如果低于該代價(jià)，他就要虧本。進(jìn)一步來(lái)看，當(dāng)一種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格低于它的成本時(shí)，它就不會(huì)被開(kāi)發(fā)，除非它的市場(chǎng)價(jià)格升高了;而如果一種房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于它的成本，則它將會(huì)很快進(jìn)入市場(chǎng)，直到其市場(chǎng)價(jià)格降下來(lái)。

　　從買(mǎi)方的角度來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格是基于其社會(huì)上的“生產(chǎn)費(fèi)用”，類(lèi)似于“替代原理”，是買(mǎi)方愿意支付的最高價(jià)格不能高于他預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)該房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。如果高于該必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，則還不如自己開(kāi)發(fā)(或者委托他人開(kāi)發(fā))。例如，當(dāng)房地產(chǎn)為土地與建筑物的綜合體時(shí)，買(mǎi)方在確定其購(gòu)買(mǎi)價(jià)格時(shí)通常會(huì)這樣考慮：如果自己購(gòu)買(mǎi)一塊相似的土地的現(xiàn)時(shí)價(jià)格是多少，然后在該土地上建造相同或相似的建筑物的現(xiàn)時(shí)費(fèi)用又是多少，此兩者之和(含應(yīng)得利潤(rùn))便是自己愿意支付的最高價(jià)格。當(dāng)然，如果該房地產(chǎn)中的建筑物是舊的或者質(zhì)量、性能上有缺陷，或者建筑物以外還有一些不利因素，則買(mǎi)方在確定其愿意支付的最高價(jià)格時(shí)還會(huì)考慮折舊，即還要減價(jià)。

　　由上可見(jiàn)，一個(gè)是不低于開(kāi)發(fā)已花費(fèi)的代價(jià)(含應(yīng)得利潤(rùn))，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，買(mǎi)賣(mài)雙方可以接受的共同點(diǎn)是正常的開(kāi)發(fā)代價(jià)(包含開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))。因此，估價(jià)對(duì)象的價(jià)值便可以根據(jù)重新開(kāi)發(fā)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取。