成本法適用的估價(jià)對(duì)象：

　　新近開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn))、可以假設(shè)重新開(kāi)發(fā)的現(xiàn)有房地產(chǎn)(簡(jiǎn)稱舊的房地產(chǎn))、正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)(即在建工程)、計(jì)劃開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)(如期房)，都可以采用成本法估價(jià)。對(duì)于很少發(fā)生交易而限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，又沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收益或沒(méi)有潛在經(jīng)濟(jì)收益而限制了收益法運(yùn)用的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、公園、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房等以公益、公用為目的的房地產(chǎn)，特別適用成本法估價(jià)�；�工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)之類有獨(dú)特設(shè)計(jì)或者只針對(duì)特定使用者的特殊需要而開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，以及單獨(dú)的建筑物或者其裝飾裝修部分，通常也是采用成本法估價(jià)。

　　在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)和房地產(chǎn)損害賠償中，往往也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復(fù)到原狀;對(duì)于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要采取重建方式來(lái)解決。另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠活躍或類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)難以采用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)，通常只好采用成本法估價(jià)。

　　成本法一般適用于評(píng)估可獨(dú)立開(kāi)發(fā)的整體房地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)采用成本法評(píng)估局部房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)，如評(píng)估某幢住宅樓中某套住宅的價(jià)值，通常是先評(píng)估該整幢住宅樓的平均價(jià)值，然后在此基礎(chǔ)上進(jìn)行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后才可得到該套住宅的價(jià)值。在實(shí)際估價(jià)中，根據(jù)估價(jià)對(duì)象這類房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)方式，還可能需要先求取整個(gè)“小區(qū)”的平均價(jià)值，然后調(diào)整到“幢”的平均價(jià)值，再在此基礎(chǔ)上進(jìn)行朝向、樓層、裝飾裝修等因素調(diào)整后得出該套住宅的價(jià)值。采用成本法評(píng)估開(kāi)發(fā)區(qū)中某宗土地的價(jià)值，通常也與此類似。

　　成本法估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力，測(cè)算估價(jià)對(duì)象的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊都有較大的難度，尤其是那些建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)。如果一個(gè)建筑物已很破舊，基本上沒(méi)有了使用價(jià)值，這時(shí)就不宜采用成本法估價(jià)。在這種情況下，對(duì)于建筑物，一般是根據(jù)拆除后的殘余價(jià)值來(lái)估價(jià);對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)，一般是采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法，根據(jù)其未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)估價(jià)。因此，成本法主要適用于評(píng)估建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　成本法估價(jià)需要具備的條件：

　　運(yùn)用成本法估價(jià)需要注意的是，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格特別是具體一宗房地產(chǎn)的價(jià)格，直接取決于其效用而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用的增加有所作用才能構(gòu)成價(jià)格。換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，花費(fèi)的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。價(jià)格等于"成本加平均利潤(rùn)"是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)平均來(lái)看的，并且需要具備兩個(gè)條件：一是自由競(jìng)爭(zhēng)(即可以自由進(jìn)出市場(chǎng))，二是該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)。其原理如下：

　　首先假設(shè)價(jià)格正好等于成本加平均利潤(rùn)，并假設(shè)此時(shí)的供給與需求正好平衡，然后假設(shè)有某個(gè)因素(如利率上調(diào))導(dǎo)致了供大于求，則在供求規(guī)律和利潤(rùn)激勵(lì)的作用下會(huì)出現(xiàn)以下循環(huán)：供大于求一價(jià)格下降一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率降低一開(kāi)發(fā)投資減少一開(kāi)發(fā)量縮減一供給減少一價(jià)格上漲一開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率上升一開(kāi)發(fā)投資增加一開(kāi)發(fā)量增加一供給增加一價(jià)格下降……

　　顯而易見(jiàn)，如果不是在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)，或者沒(méi)有自由競(jìng)爭(zhēng)，又或商品本身不可以大量重復(fù)生產(chǎn)，則上述循環(huán)就不能成立，價(jià)格就不會(huì)等于成本加平均利潤(rùn)。實(shí)際上，即使具備這些條件，價(jià)格等于成本加平均利潤(rùn)也是偶然的，價(jià)格僅僅是圍繞著"成本加平均利潤(rùn)，，而上下波動(dòng)，趨向于"成本加平均利潤(rùn)"。當(dāng)求大于供時(shí)，價(jià)格可能大大高于開(kāi)發(fā)成本;當(dāng)供大于求時(shí)，價(jià)格可能大大低于開(kāi)發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)開(kāi)愛(ài)成本高，并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格就必定高;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本低，也不意味著房地產(chǎn)價(jià)格就必定低。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不是始終成正比，才出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題。無(wú)論是從一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)看，還是從一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看，甚至從整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)來(lái)看，都有賺錢(qián)與賠錢(qián)的問(wèn)題。如果房地產(chǎn)價(jià)格始終是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本決定的，則海南、北海的房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì)有1993年房地產(chǎn)熱過(guò)后的一段"悲慘"局面。