第一節(jié)　物業(yè)管理概述

　　一、物業(yè)管理基本概念

　　物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同 約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　在尊重業(yè)主選擇的前提下，提倡通過(guò)市場(chǎng)規(guī)則委托物業(yè)。物業(yè)管理的主要目的是保證和發(fā)揮物業(yè)的使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人與使用人 創(chuàng)造并保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境與秩序。

　　【例題】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面(　)合同。

　　A.物業(yè)托管

　　B.物業(yè)服務(wù)

　　C.物業(yè)管理

　　D.物業(yè)委托

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是物業(yè)管理基本概念。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。參見(jiàn)教材P219。

　　【例題】物業(yè)的使用人也是物業(yè)管理服務(wù)的對(duì)象。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是物業(yè)管理基本概念。物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。參見(jiàn)教材P219。

　　二、物業(yè)管理的基本特征

　　社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化 是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。

　　1.社會(huì)化

　　(1)物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離，是社會(huì)化的必要前提。

　　現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。

　　2.專業(yè)化

　　只有那些擁有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進(jìn)的管理工具及設(shè)備，建立科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，才有能力提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。

　　3.市場(chǎng)化

　　市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要 的特性。通關(guān)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方式，取得物業(yè)管理業(yè)務(wù)，提供服務(wù)并收取報(bào)酬。

　　【例題】社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是物業(yè)管理的基本特征。社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征。參見(jiàn)教材P217。

　　三、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容

　　(1)物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理;

　　(2)物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)和管理;

　　(3)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);

　　(4)機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車的停放管理;

　　(5)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù);

　　(6)物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù);

　　(7)物業(yè)檔案資料的管理。

　　四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

　　建筑物區(qū)分所有權(quán)：

　　多個(gè)業(yè)主共同擁有一棟建筑物時(shí)，各個(gè)業(yè)主對(duì)其在構(gòu)造和使用上具有獨(dú)立的建筑物部分所享有的所有權(quán)和對(duì)供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權(quán)以及基于建筑物的管理、維護(hù)和修繕等共同事務(wù)而產(chǎn)生的共同管理權(quán)的總稱。

　　(一)專有部分的所有權(quán)

　　1.具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;

　　2.具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;

　　3.能夠登記為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

　　業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)，在建筑物區(qū)分所有權(quán)中占主導(dǎo)地位。沒(méi)有業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)，就無(wú)法產(chǎn)生業(yè)主對(duì)專有部分以外共有部分的共有權(quán)，以及對(duì)共有部分的共同管理的權(quán)利。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑內(nèi)專有部分，其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

　　業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途 ，如改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房應(yīng)在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

　　(二)共有部分的共有權(quán)

　　《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外�！�

　　建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建筑物的共有部分 ：

　　(1)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然�本結(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層或者設(shè)備層間等結(jié)構(gòu)部分;

　　(2)其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。

　　《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：

　　(1)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)定(劃)用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要;

　　(2)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定;

　　(3)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　(三)共有部分的共同管理權(quán)

　　《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，業(yè)主共同決定事項(xiàng)的范圍包括：①制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;②制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;③選舉業(yè)主委員會(huì)和更換業(yè)主委員會(huì)成員;④選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;⑤籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;⑥改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;⑦有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。