第二節(jié)　建設(shè)用地使用權(quán)出讓

　　一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓的含義

　　(1)土地使用權(quán)出讓，也稱批租或土地一級(jí)市場(chǎng)，由國(guó)家壟斷，任何單位和個(gè)人不得出讓土地使用權(quán)。

　　(2)經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)的單位和個(gè)人，只有使用權(quán)，在使用期限內(nèi)擁有占有、使用、收益、處分權(quán);土地使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，但地下埋藏物歸國(guó)家所有。

　　(3)土地使用者只有向國(guó)家支付了全部土地使用權(quán)出讓金后才能申請(qǐng)土地使用權(quán)登記，領(lǐng)取權(quán)屬證書。

　　(4)集體土地不經(jīng)征收不得出讓，除允許集體土地流轉(zhuǎn)外。

　　(5)土地使用權(quán)出讓是國(guó)家以土地所有者的身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、自愿、有償、有期限的特點(diǎn)。

　　二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓計(jì)劃、方式和年限

　　(一)出讓計(jì)劃的擬定和批準(zhǔn)權(quán)限

　　再次強(qiáng)調(diào)，符合土地利用總規(guī)、城規(guī)和年度建設(shè)用地計(jì)劃。

　　(二)建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式

　　工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

　　協(xié)議出讓，適合于某些非盈利性用地，房地產(chǎn)開發(fā)用地一般不適用土地使用權(quán)協(xié)議出讓。

　　1.招標(biāo)出讓方式

　　(1)投標(biāo)人在投標(biāo)截止時(shí)間前將標(biāo)書投入標(biāo)箱。

　　(2)出讓人按照招標(biāo)公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)開標(biāo)，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。投標(biāo)人少于三人的，出讓人應(yīng)當(dāng)終止招標(biāo)活動(dòng)。

　　(3)評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)小組為五人以上的單數(shù)。評(píng)標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)評(píng)標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審。

　　(4)確定中標(biāo)人。對(duì)能夠最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。

　　2.拍賣出讓方式

　　拍賣主持人首先叫底價(jià)，諸多競(jìng)拍者輪番報(bào)價(jià)，最后一般出最高價(jià)者取得土地使用權(quán)。

　　競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)終止拍賣。

　　主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交。

　　3.掛牌出讓方式

　　掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或者現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。

　　掛牌時(shí)間不少于10個(gè)工作日，掛牌期間，土地管理部門可以根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。

　　在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)不低于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交;在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。

　　(三)建設(shè)用地使用權(quán)的出讓最高年限：

　　(1)居住用地70年;

　　(2)工業(yè)用地50年;

　　(3)教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年;

　　(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;

　　(5)綜合或其他用地50年。

　　出讓土地使用權(quán)的最高年限不是唯一年限，具體出讓項(xiàng)目的實(shí)際年限由國(guó)家根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和用地項(xiàng)目情況確定或與用地者商定。土地使用權(quán)出讓的實(shí)際年限不得高于規(guī)定最高年限。

　　(四)建設(shè)用地使用權(quán)的收回

　　1.土地使用權(quán)期間屆滿處理

　　(1)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。

　　(2)非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前

　　(1)因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。

　　(2)因土地使用者不履行土地使用權(quán)出讓合同而收回土地使用權(quán)。

　�、偻恋厥褂谜呶慈缙谥Ц兜貎r(jià)款

　　應(yīng)在簽約后，60日內(nèi)支付完畢。

　　②土地使用者未按合同約定的期限和條件開發(fā)和利用土地

　　先糾正，視情節(jié)警告、罰款，最終無償收回。

　　(3)司法機(jī)關(guān)決定收回土地使用權(quán)。因土地使用者觸犯國(guó)家法律，不能繼續(xù)履行合同或司法機(jī)關(guān)決定沒收其全部財(cái)產(chǎn)，收回土地使用權(quán)。

　　(五)建設(shè)用地使用權(quán)終止

　　1.建設(shè)用地使用權(quán)因土地滅失而終止

　　如：地震、水患、塌陷等自然災(zāi)害引起的不能使用土地而終止。

　　2.建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用者的拋棄而終止

　　由于政治、經(jīng)濟(jì)、行政等原因，土地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行而終止土地使用權(quán)。

　　三、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同及其管理

　　建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面出讓合同，由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。

　　(一)合同的主要內(nèi)容

　　1.合同。主要內(nèi)容包括：當(dāng)事人的名稱和住所;土地界址、面積等;建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用的空間;土地用途;土地條件;土地使用期限;出讓金等費(fèi)用及其支付方式;開發(fā)投資強(qiáng)度;規(guī)劃條件;配套;轉(zhuǎn)讓、出租、抵押條件;期限屆滿的處理;不可抗力的處理;違約責(zé)任;解決爭(zhēng)議的方法。

　　2.合同附件

　　主要內(nèi)容有：宗地平面界址圖;出讓宗地豎向界限;市縣政府規(guī)劃管理部門確定的宗地規(guī)劃條件等。