不動產登記類型和程序

　　一、不動產登記的類型

　　(一)按照登記的效力分類

　　1.本登記。本登記是對不動產物權的設立、變更、轉讓以及消滅 等法律事實進行的登記，具有終局、確定的效力 ，本登記包括：

　　(1)首次登記，指不動產所有權的第一次登記，包括土地所有權的第一次登記和房屋所有權的第一次登記。

　　由于土地的國家所有權可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權的初始登記。

　　(2)轉移登記，是指不動產物權轉移時進行的登記。

　　轉移登記僅適用于土地使用權、房屋所有權及抵押權 等其他物權發(fā)生轉移的情形，不適用于土地所有權。

　　(3)變更登記，是指不動產物權歸屬的主體不變 ，而只是物權的內容、客體 等發(fā)生變化時所為的登記。如不動產的面積發(fā)生變化、權利人名稱發(fā)生變化 時，應申請變更登記。

　　(4)注銷登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動產物權歸于消滅 或因自然的、人為的原因使不動產本身滅失時進行的一種登記。如抵押權已實現(xiàn)，應申請抵押權注銷等。

　　(5)更正登記和異議登記

　　更正登記 是對原登記權利的涂銷，同時對真正權利進行登記。

　　異議登記 是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿中記載的權利所提出的異議計入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權利失去推定的效力。

　　《物權法》規(guī)定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的 ，可以申請更正登記 。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正 的，利害關系人可以申請異議登記 。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效 。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償 。

　　(6)查封登記

　　查封登記，是指不動產登記機構按照人民法院 的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書，配合人民法院對指定不動產在不動產登記簿上予以注記，以限制權利人處分被查封的不動產的行為 。

　　被查封、預查封的房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續(xù)。

　　2.預登記。是指在本登記之前 進行的登記，其不具有終局、確定的效力 ，主要目的在于保護權利人的合法權益。

　　如預告商品房預告登記 。當事人簽訂買賣房屋協(xié)議，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

　　預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。

　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內 未申請登記的，預告登記失效。

　　【2017年真題】許某對其所屬的商鋪登記為徐某所有表示了異議，不動產登記機構根據(jù)利害關系人的申請，最終將該商鋪登記為許某所有。這一登記屬于(　)。

　　A.轉移登記

　　B.變更登記

　　C.異議登記

　　D.更正登記

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型�！段餀喾ā芬�(guī)定：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。參見教材P156。

　　【2017年真題】預告登記后，債權消滅或自能夠進行不動產登記之日起兩個月內未申請登記的，預告登記失敗。(　)

　　『正確答案』×

　　『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。參見教材P157。

　　【2016年真題】不動產物權預告登記后，未經權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。(　)

　　『正確答案』√

　　『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。參見教材P157。

　　【2016年真題】某房地產開發(fā)企業(yè)1幢商住樓，該項目竣工驗收前，該企業(yè)可能申請的登記為(　)。

　　A.預告

　　B.抵押

　　C.在建工程抵押

　　D.抵押權預告

　　『正確答案』AC

　　『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型�！段餀喾ā返诙�十條規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。《物權法》還將在建工程抵押納入抵押權登記的范疇。參見教材P157。

　　【2015年真題】下列不動產登記類型中，不屬于本登記的(　)。

　　A.更正登記

　　B.預告登記

　　C.異議登記

　　D.注銷登記

　　『正確答案』B

　　『答案解析』本題考查的是不動產登記類型—按照登記的效力分類。本登記包括初始登記、轉移登記、變更登記、注銷登記、更正登記和異議登記、查封登記。參見教材P157。

　　(二)按照登記的物權分類

　　1.不動產所有權登記——指不動產登記機構依法將不動產所有權及相關事項 在不動產登記簿上予以記載的行為。