成套房屋建筑面積的測算(兩大部分)

　　套內建筑面積

　　套內房屋的使用面積

　　套內墻體面積

　　套內陽臺建筑面積

        共有建筑面積的分攤

　　綜合分析題

　　甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)建設一普通住宅小區(qū)，向社會公開預售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同(李某為首次購房)。房屋竣工后，經(jīng)房地產(chǎn)測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70m2，陽臺面積為6m2，套內墻體建筑面積為9m2，分攤共有建筑面積13m2。

　　李某所購房屋的建筑面積為(　)m2。

　　A.70　　B.76

　　C.83　　D.92

　　『正確答案』C

　　『答案解析』建筑面積等于套內建筑面積加上分攤的共有建筑面積=70+13=83。注意套內墻體建筑面積和陽臺面積均已包含在套內建筑面積內。

　　簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請(　)

　　A.房屋預告登記

　　B.房屋所有權初始登記

　　C.房屋轉移登記

　　D.商品房預售合同登記備案

　　『正確答案』A

　　.共有建筑面積的分攤

　　共有建筑面積的分類

　　按是否應當分攤分類

　　不應分攤的共有建筑面積

　　獨立使用的地下室、車棚、車庫

　　作為人防工程的地下室、避難室

　　用作公共休憩、綠化等場所的架空層

　　為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積

　　建筑在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房，均作為不應分攤的共有建筑面積

　　應分攤的共有建筑面積

　　作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、地下室等以及為整幢服務的公共用房和管理用房建筑面積

　　單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻水平投影面積的一半

　　應分攤的共有面積按共有建筑面積的不同使用功能分類

　　幢共有建筑面積

　　功能共有建筑面積

　　本層共有建筑面積

　　在共有建筑面積計算中，不應分攤的是( )。

　　A.用作公共休憩的架空層 B.本幢公共使用的電梯井

　　C.本幢的公共門廳 D.本幢的公共過道

　　『正確答案』A

　　根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，下列不應分攤的共有建筑面積有(　　)。

　　A.為建筑造型而建、無實用功能的建筑面積

　　B.建在幢內且為本幢服務的配電房

　　C.為多幢綜合樓服務的物業(yè)管理用房

　　D.人防用的地下室

　　E.用作公共休息場所的架空層

　　『正確答案』ACDE

　　共有建筑面積分攤的原則

　　產(chǎn)權雙方有合法的權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議分攤

　　無權屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關建筑面積比例進行計算分攤

　　共有建筑面積分攤的計算公式

　　各戶應分攤的共用公用面積=各戶套內建筑面積×分攤比例系數(shù)

　　分攤比例系數(shù)=應分攤的共有公用總面積/參加分攤的各戶套內面積之和

　　共有建筑面積分攤的方法

　　住宅樓-以幢為單元，按各套內建筑面積比例分攤

　　商住樓-按商業(yè)與住宅的建筑面積比例分攤成住宅或商業(yè)兩個部分

　　住宅部分-分攤的共有面積加上本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積比例分攤

　　商業(yè)部分-分攤的共有面積加上本身的共有建筑面積，分攤至各層，再加上各層共有建筑面積，再按建筑面積分攤

　　綜合樓-按功能參照商住樓的辦法