答案

　　閱讀理解

　　1、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 抵押估價(jià)，建筑面積按照證載面積確定，也就是2000+1500=3500m2。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 抵押估價(jià)時(shí)，按照證載用途評(píng)估;價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)存在租賃關(guān)系，因此評(píng)估有租約限制價(jià)值。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 房地產(chǎn)抵押估價(jià)，一般不應(yīng)包含特色裝飾裝修的價(jià)值，因?yàn)橐坏﹤鶆?wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形而需要以拍賣等方式處置抵押房地產(chǎn)的，特色裝飾裝修對(duì)受讓人來說通常沒有使用價(jià)值，也就沒有價(jià)值。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 房屋征收補(bǔ)償包括：(1)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。選項(xiàng)D不屬于房屋征收評(píng)估的內(nèi)容。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 被征收房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 原登記用途為工業(yè)，甲公司購(gòu)買后自行將廠房拆除重建為商業(yè)用房并對(duì)外出租，該房屋應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)厝嗣裾�府認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》條文說明，在同時(shí)選用兩種或者兩種以上估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的情況下，根據(jù)估價(jià)目的的特殊要求，可以將其中一種估價(jià)方法的測(cè)算結(jié)果作為綜合測(cè)算結(jié)果。例如，為征收補(bǔ)償?shù)男枰�，同時(shí)選用比較法、收益法和成本法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，在比較法的測(cè)算結(jié)果最高的情況下，可以將比較法的測(cè)算結(jié)果作為綜合測(cè)算結(jié)果，因?yàn)椤秶?guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。而如果在這種情況下將比較法、收益法和成本法的測(cè)算結(jié)果采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法計(jì)算出綜合測(cè)算結(jié)果，則最終評(píng)估價(jià)值就會(huì)低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　3、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。由于此住宅出租可以獲得租金，因此可以采用收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)，應(yīng)評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值;轉(zhuǎn)讓人書面設(shè)定或轉(zhuǎn)讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可另行評(píng)估無(wú)租約限制價(jià)值，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中同時(shí)說明出租人權(quán)益價(jià)值和無(wú)租約限制價(jià)值及無(wú)租約限制價(jià)值的使用條件。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素。選項(xiàng)D設(shè)施與設(shè)備屬于影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況因素。選項(xiàng)ABC屬于影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況因素。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)。選項(xiàng)D錯(cuò)誤，居住房地產(chǎn)不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯。

　　4、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)。合計(jì)抵押建筑面積=A座總面積+B座總建筑面積-已售出=65000 m2+67500 m2-8000 m2=124500m2。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的相關(guān)技術(shù)規(guī)定。抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)合同租金低于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價(jià)值;(2)合同租金高于市場(chǎng)租金的，應(yīng)為無(wú)租約限制價(jià)值。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評(píng)估實(shí)質(zhì)。40500×(1-93%)=2835萬(wàn)元。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定。在建項(xiàng)目應(yīng)取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證后才可以辦理抵押。

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。抵押物的變現(xiàn)價(jià)值=處分抵押物時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值-處分抵押物的費(fèi)用及稅費(fèi)。

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)的注意事項(xiàng)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，不應(yīng)高估土地成本、建設(shè)成本、有關(guān)費(fèi)稅和利潤(rùn)，不應(yīng)低估折舊。