閱讀理解

　　1、某綜合樓一屋及二屋登記用途分別為零售商業(yè)、辦公，一屋建筑面積為2000m2，二層建筑面積為1500m2，甲公司于2016年5月承租該綜合樓，租賃期限為10年，甲公司租賃該綜合樓后將其裝修改造成酒樓，并在二層平臺另外加建了300m2的廚房，裝修費用實際支出為300萬元。2017年5月，該綜合樓所有權(quán)人以其申請抵押貸款，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托抵押估價。

　　<1> 、該綜合樓的抵押建筑面積為(　)m2。

　　A、1500

　　B、2000

　　C、3500

　　D、3800

　　<2> 、關(guān)于該估價項目估價技術(shù)思路的說法，正確的是(　)。

　　A、應(yīng)按酒樓用途，評估無租的限制價值

　　B、應(yīng)按酒樓用途，評估有租的限制價值

　　C、應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途，評估無租約的限制價值

　　D、應(yīng)按零售商業(yè)、辦公用途，評估有租約的限制價值

　　<3> 、關(guān)于估價中對該綜合樓裝修部分處理的說法，正確的是(　)。

　　A、裝修部分不宜列入估價范圍

　　B、裝修部分應(yīng)列入估價范圍，采用乙公司實際支出的裝修費用進行測算

　　C、裝修部分應(yīng)列入估價范圍，采用價值時點的裝修費用進行測算

　　D、裝修部分應(yīng)列入估價范圍，采用價值時點的裝修費用并考慮折舊進行測算

　　2、甲公司于2013年6月1日購買了某市舊城區(qū)一棟臨街二層工業(yè)廠房，購買后自行將廠房拆除重建為商業(yè)用房并對外出租。2017年5月28日政府對該區(qū)域作出征收決定，并于2017年6月1日進行了公告。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)于2017年6月12日接受委托進行房屋征收評估，注冊房地產(chǎn)估價師于2017年6月15日進行了實地查勘。

　　<1> 、該項目房屋征收評估的內(nèi)容不包括(　)。

　　A、被征收房屋的價值

　　B、因征收房屋造成的搬遷和臨時安置費用

　　C、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失

　　D、當(dāng)?shù)卣�府給予的補助和獎勵

　　<2> 、該項目房屋征收評估的價值時點應(yīng)為(　)。

　　A、2017年5月28日

　　B、2017年6月1日

　　C、2017年6月12日

　　D、2017年6月15日

　　<3> 、甲公司的房屋應(yīng)當(dāng)按照(　)進行評估。

　　A、工業(yè)用途及原登記建筑面積

　　B、工業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積

　　C、當(dāng)?shù)厝嗣裾�府認定、處理結(jié)果

　　D、商業(yè)用途及現(xiàn)狀建筑面積

　　<4> 、采用比較法和收益法進行測算時，若比較價值為收益價值的1.2倍，則被征收房屋的價值一般宜采用(　)。

　　A、比較價值

　　B、收益價值

　　C、兩者的加權(quán)算術(shù)平均值

　　D、兩者的簡單算術(shù)平均值

　　3、甲擁有兩套住宅，現(xiàn)因急需用錢欲轉(zhuǎn)讓其中一套住宅，該住宅租約尚未到期。

　　<1> 、由于此住宅出租可以獲得租金，因此可以采用(　)進行估價。

　　A、成本法

　　B、比較法

　　C、收益法

　　D、假設(shè)開發(fā)法

　　<2> 、已出租的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價，應(yīng)評估(　)。

　　A、承租人權(quán)益價值

　　B、出租人權(quán)益價值

　　C、無租約限制價值

　　D、投資價值

　　<3> 、下列屬于影響居住房地產(chǎn)價格的實物狀況的是(　)。

　　A、位置

　　B、教育配套設(shè)施

　　C、環(huán)境質(zhì)量

　　D、設(shè)施與設(shè)備

　　<4> 、關(guān)于居住房地產(chǎn)特點的表述中，錯誤的是(　)。

　　A、單宗交易規(guī)模較小

　　B、具有較強的相似性

　　C、市場交易量十分巨大

　　D、不同類型住房價格內(nèi)涵差異較小

　　4、甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓，商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000 m2、69000m2，總層數(shù)為地上四層，地下一層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案，其中A座總面積為65000m2，地下一層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/(m2·d)，地上一到四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為十年，租金為2.50元/(m2·d)，B座總建筑面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000 m2已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方案合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%，現(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。

　　<1> 、A座、B座合計抵押建筑面積為(　)㎡。

　　A、124500

　　B、127000

　　C、132500

　　D、135000

　　<2> 、據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0元/(m2·d)，地上一到四層的客觀租金水平為3.0元/(m2·d)，則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關(guān)于租金取值的說法，正確的是(　)。

　　A、租賃期內(nèi)和租約期外都取客觀租金

　　B、根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)取租約租金;租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

　　C、根據(jù)謹慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

　　D、租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金

　　<3> 、該商業(yè)樓抵押價值評估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為(　)萬元。

　　A、810

　　B、132025

　　C、2835

　　D、4860

　　5、甲開發(fā)商開發(fā)建設(shè)一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　<1> 、下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)。

　　A、該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨辦理抵押登記

　　B、該宗地?zé)o論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記

　　C、該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)

　　D、該在建工程已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　<2> 、對該在建工程進行抵押價值評估，下列表述中錯誤的是(　)。

　　A、以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進行抵押

　　B、估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法

　　C、此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，包含拖欠價款

　　D、要全面掌握估價對象狀況

　　<3> 、若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應(yīng)為(　)。

　　A、抵押價值

　　B、處分抵押物時的市場價值

　　C、抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

　　D、處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

　　<4> 、房地產(chǎn)抵押估價時應(yīng)遵循謹慎原則，下列關(guān)于抵押原則的表述中，不正確的是(　)。

　　A、在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進行必要的實地查勘

　　B、在運用成本法估價時，不應(yīng)低估土地成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)高估折舊

　　C、在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應(yīng)偏低

　　D、在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤