二、簡(jiǎn)答題

　　1、居住房地產(chǎn)的特點(diǎn)有哪些?

　　2、簡(jiǎn)述商品房估價(jià)的技術(shù)路線。

　　3、簡(jiǎn)述房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

　　4、某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，評(píng)估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場(chǎng)價(jià)值。該商鋪形狀方正，權(quán)利狀況完整。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師張某對(duì)該商鋪進(jìn)行實(shí)地查勘后，擬選用比較法作為主要的估價(jià)方法，但僅搜集到A、B、C三個(gè)交易實(shí)例。實(shí)例A交易時(shí)帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場(chǎng)租金;實(shí)例B系兄弟之間轉(zhuǎn)讓;實(shí)例C系相鄰商鋪的業(yè)主購(gòu)買后擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模。除以上情況外，三個(gè)交易實(shí)例與估價(jià)對(duì)象均具有較好的可比性。根據(jù)選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求判斷上述三個(gè)交易實(shí)例是否可以選作可比實(shí)例，若有可以選作可比實(shí)例的，說明應(yīng)如何對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正或者調(diào)整。

　　5、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格�，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為540萬元、560萬元和650萬元;依據(jù)最高最佳利用原則選取了650萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　6、2015年，某著名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)管理。現(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而委托評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的主要問題有哪些?

　　7、張某在2014年10月購(gòu)買了一個(gè)剛建成的精裝修店面。同時(shí)租出，租客是王某。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達(dá)成的月租金是180元/m2，租期為5年，費(fèi)用按規(guī)定各自承擔(dān)。

　　1.評(píng)估張某權(quán)益價(jià)值時(shí)，王某是否毀約對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響較大。僅就租賃合同分析王某會(huì)從哪些方面考慮是否毀約。

　　2.現(xiàn)需評(píng)估王某的權(quán)益價(jià)值，簡(jiǎn)述技術(shù)路線。

　　8、某企業(yè)一幢4層辦公大樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業(yè)，用途為商務(wù)辦公，現(xiàn)因該企業(yè)無力償還債務(wù)，債權(quán)人申請(qǐng)以拍賣變現(xiàn)方式執(zhí)行債務(wù)清償。若進(jìn)行拍賣底價(jià)評(píng)估，試選擇兩種主要的評(píng)估方法，并寫出該大樓拍賣底價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線。

　　9、商務(wù)辦公房地產(chǎn)主要以租賃經(jīng)營(yíng)為主，其租金構(gòu)成往往存在差異，這些差異主要表現(xiàn)在哪些方面?

　　10、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)某商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn)進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)注意的問題有哪些?

　　11、估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)酒店，用收益法求取該酒店凈收益時(shí)，應(yīng)注意的問題有哪些?

　　12、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法有哪些?

　　13、簡(jiǎn)述工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理。

　　14、加油站房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)有哪些?

　　15、甲公司2013年通過有償出讓的方式獲得某宗土地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為17500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)30棟精裝修高檔住宅。第一期共15棟，主力戶型為90m2的二室一廳，于2015年12月竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣10棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍賣底價(jià)為17800元/m2。拍賣行在當(dāng)月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價(jià)格為17860元/m2，其余4棟無人承接，退還給甲公司。

　　第二期以130 m2三室兩廳為主，2016年6月當(dāng)工程竣工后，建成的精裝修住宅以19200元/m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價(jià)公司當(dāng)時(shí)評(píng)估的拍賣底價(jià)過低，而且精裝修的住宅的拍賣底價(jià)竟然只比樓面地價(jià)高300元/ m2，遠(yuǎn)低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價(jià)公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理。

　　<1> 、乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍賣底價(jià)評(píng)估屬于鑒定性評(píng)估還是咨詢性評(píng)估?

　　<2> 、乙房地產(chǎn)估價(jià)公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)估價(jià)結(jié)論的理由有哪些?

　　16、李某有意購(gòu)買一間商鋪用于出租，以獲取較穩(wěn)定的租金收益，并期望收益率不低于現(xiàn)行一年期銀行存款利率。李某為此委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其對(duì)該商鋪的最高出價(jià)。

　　<1> 、該估價(jià)項(xiàng)目屬于鑒證性估價(jià)還是咨詢性估價(jià)?估價(jià)時(shí)應(yīng)采用哪種價(jià)值類型?

　　<2> 、該估價(jià)項(xiàng)目主要適宜采用哪種估價(jià)方法?請(qǐng)簡(jiǎn)述該方法的估價(jià)技術(shù)路線。

　　17、某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格�，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　<1> 、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　<2> 、若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益?

　　18、某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地，最新城市規(guī)劃將地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。

　　<1> 、評(píng)估該宗房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，如何來界定土地用途?適宜選用那些估價(jià)方法?

　　<2> 、政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡�需投入哪些費(fèi)用?

　　<3> 、評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?