(一)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：

　　由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用的施工技術(shù)方案，預(yù)計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低 100 元/m2;目前住宅需求旺盛，預(yù)計住宅市場價格會以每年 5%的速度上漲�，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)在選用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進(jìn)行測算。

　　1.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是( )。A.對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當(dāng)期開發(fā)活動起始點B.對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點C.對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點D.對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量

　　折現(xiàn)法技術(shù)路線時，應(yīng)對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點。

　　2.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用( )。A.目前住宅市場價格B.未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應(yīng)采用各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至價值時點。

　　3.在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用()

　　A.該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本B.現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本C.各期銷售時的客觀開發(fā)成本D.各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。評估投資價值，在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本。

　　4.在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用()。

　　A.該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本B.現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本C.各期銷售時的客觀開發(fā)成本D.各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。評估投資價值，在確定開發(fā)成本時，應(yīng)采用該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本。

　　5.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括()。

　　A.銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

　　B.銷售費用、銷售稅費和所得稅

　　C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費

　　D.銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

　　『正確答案』C

　　『答案解析』本考查的是居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應(yīng)包括銷售費用、銷售稅費和購地稅費。

　　估價對象為某三星級賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。

　　6.業(yè)主委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該賓館的抵價值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵貸款風(fēng)險的表述中，

　　正確的是( )。A.抵期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動造成市場價值下降形成預(yù)期風(fēng)險B.抵期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成適宜性風(fēng)險

　　C.抵人不能履行債務(wù)時，因處置抵物的強制性等造成房地產(chǎn)價形成耗損風(fēng)險D.選用估價方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險

　　『正確答案』A

　　『答案解析』本考查的是房地產(chǎn)抵估價。抵期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價值減損形成耗損風(fēng)險。抵人不能履行債務(wù)時，因處置抵物的強制性等造成市場變現(xiàn)風(fēng)險。

　　7.如果該賓館的財務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時( )。

　　A.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益B.按當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益C.該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益D.根據(jù)該賓館財務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財務(wù)費用，并考慮未來變動情況，扣減當(dāng)?shù)赝�類賓館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益

　　『正確答案』D

　　『答案解析』本考查的是收益法。關(guān)于凈收益，選項 D 為利潤總額、折舊和財務(wù)費用，再扣減

　　商業(yè)利潤。

　　8.若采用成本法估價，下列表述中不正確的是()。