案例分析題

　　1、甲開發(fā)商開發(fā)建設一住宅小區(qū)，已取得國有土地使用證，正在施工，尚未封頂。

　　<1> 、下列關(guān)于辦理房地產(chǎn)抵押登記的表述中，正確的是(　)。

　　A、該宗地為出讓土地使用權(quán)，可以單獨辦理抵押登記

　　B、該宗地無論是劃撥還是出讓土地使用權(quán)，因已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，即可單獨辦理抵押登記

　　C、該在建工程在取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證后才能辦理抵押登記手續(xù)

　　D、該在建工程已取得建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證，雖未取得施工許可證，也可辦理抵押登記手續(xù)

　　<2> 、對該在建工程進行抵押價值評估，下列表述中錯誤的是(　)。

　　A、以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進行抵押

　　B、估價方法可選用成本法和假設開發(fā)法

　　C、此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，包含拖欠價款

　　D、要全面掌握估價對象狀況

　　<3> 、若該在建工程已整體抵押，在無法確定優(yōu)先受償款的情況下，欲估算抵押物的變現(xiàn)價值，測算結(jié)果應為(　)。

　　A、抵押價值

　　B、處分抵押物時的市場價值

　　C、抵押價值-處分抵押物的費用及稅費

　　D、處分抵押物時的市場價值-處分抵押物的費用及稅費

　　2、因城市建設需要，張某的住宅被征收。張某委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己的房屋及室內(nèi)裝飾裝修的價值進行了評估。張某對估價報告中房屋部分的評估結(jié)果沒有異議，但認為室內(nèi)裝飾裝修評估結(jié)果僅為15萬元被嚴重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實際費用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復核評估。

　　<1> 、如果甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)復核后認為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評估結(jié)果并無差錯，你認為可以從哪些方面對王某的疑問進行解釋和說明?

　　<2> 、一般而言，評估房屋室內(nèi)裝飾裝修價值主要適宜采用哪種估價方法?請簡要說明采用該種方法評估的主要步驟。

　　參考答案

　　1、

　　<1>、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證后才可以辦理抵押。參見教材P219。

　　<2>、

　　【正確答案】 C

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款。參見教材P223。

　　<3>、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的注意事項。變現(xiàn)能力分析應當包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析;假定在估價時點拍賣或者變賣時抵押物最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度;變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。參見教材P227。

　　2、

　　<1>、

　　【正確答案】 本題考查的是房屋征收評估的相關(guān)規(guī)定。一是30萬元包含家具費用，而15萬元僅是室內(nèi)裝飾裝修費用;二是3年前的裝飾裝修是有折舊的，而且折舊率較高;三是3年前裝飾裝修價格與現(xiàn)在裝修的重新購建價格是不同的，如裝修材料、人工費、機械費等有變化，不能以3年前價格作為現(xiàn)在估價時點評估的重新購建價格。參見教材P235。

　　<2>、

　　【正確答案】 本題考查的是房屋征收評估方法和結(jié)果確定。成本法。主要步驟：①弄清該房屋室內(nèi)裝飾裝修的材料種類、規(guī)格、工程量，搜集相關(guān)資料;②用作預算方式測算估價對象的重新購建價格;③測算估價對象的折舊;④求取估價對象的積算價值。參見教材P236。

　　2、因城市建設需要，張某的住宅被征收。張某委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己的房屋及室內(nèi)裝飾裝修的價值進行了評估。張某對估價報告中房屋部分的評估結(jié)果沒有異議，但認為室內(nèi)裝飾裝修評估結(jié)果僅為15萬元被嚴重低估，理由是他3年前裝修連同購置家具的實際費用超過30萬元，為此向甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復核評估。

　　<1> 、如果甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)復核后認為該房屋室內(nèi)裝飾裝修的評估結(jié)果并無差錯，你認為可以從哪些方面對王某的疑問進行解釋和說明?

　　<2> 、一般而言，評估房屋室內(nèi)裝飾裝修價值主要適宜采用哪種估價方法?請簡要說明采用該種方法評估的主要步驟。

　　參考答案

　　1、

　　<1>、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定。在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證后才可以辦理抵押。參見教材P219。

　　<2>、

　　【正確答案】 C