答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的特點(diǎn)。從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)期之后。參見(jiàn)教材P196。

　　2、

　　【正確答案】 D

　　【答案解析】

　　本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者釆取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。參見(jiàn)教材P247。

　　3、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。按照房地產(chǎn)受損害的部位可劃分為三種類(lèi)型：實(shí)物損害(又可分為實(shí)體損害和功能損害);權(quán)益損害③區(qū)位損害(也稱(chēng)為環(huán)境損害)。參見(jiàn)教材P277。

　　4、

　　【正確答案】 B

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此問(wèn)的估價(jià)目的是為保險(xiǎn)估價(jià)，只評(píng)房?jī)r(jià)即可。參見(jiàn)教材P278。

　　5、

　　【正確答案】 A

　　【答案解析】

　　本題考查的是企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)行為涉及的房地產(chǎn)估價(jià)類(lèi)型。產(chǎn)權(quán)明晰成為企業(yè)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的前提。參見(jiàn)教材P294。

　　二、簡(jiǎn)答題

　　1、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)的常用方法。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。參見(jiàn)教材P196。

　　2、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法。在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過(guò)竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門(mén)組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況、注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，請(qǐng)抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書(shū)面說(shuō)明(承諾函)，存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。參見(jiàn)教材P224。

　　3、

　　【正確答案】 本題考查的是房屋征收補(bǔ)償內(nèi)涵。

　　(1)政府應(yīng)對(duì)占用的小區(qū)500 ㎡綠地進(jìn)行賠償。依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有”，即使是市政建設(shè)需要占用，也應(yīng)給予小區(qū)全體業(yè)主綠地?fù)p失賠償費(fèi)，同時(shí)，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)剩余14幢住宅樓業(yè)主帶來(lái)的噪聲污染、出行不便等也應(yīng)給予相應(yīng)賠償。

　　(2)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條規(guī)定“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益，征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件�！闭�府應(yīng)對(duì)被拆除的900㎡住宅樓的業(yè)主(或產(chǎn)權(quán)人)依法進(jìn)行補(bǔ)償。理論上的補(bǔ)償內(nèi)容包含被拆除住宅樓的房地產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)(含被拆除的住宅樓室內(nèi)業(yè)主自行裝飾裝修的補(bǔ)償費(fèi))、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，等。參見(jiàn)教材P243。

　　4、

　　【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)的技術(shù)路線。房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)是一種特殊的市場(chǎng)交易，根據(jù)《拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣(mài)應(yīng)確定保留價(jià)。拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參照評(píng)估價(jià)確定;未作評(píng)估的，參照市價(jià)確定，并應(yīng)當(dāng)征詢(xún)有關(guān)當(dāng)事人的意見(jiàn)。人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣(mài)時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，在行拍賣(mài)時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過(guò)前次保留價(jià)的百分之二十。”因此房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)只需評(píng)估估價(jià)對(duì)象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平，而拍賣(mài)保留價(jià)則由人民法院參考評(píng)估價(jià)進(jìn)行確定。估價(jià)對(duì)象正常的市場(chǎng)價(jià)格可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的類(lèi)型，選用市場(chǎng)法、收益法、成本法等方法進(jìn)行評(píng)估。參見(jiàn)教材P264。