一、單項(xiàng)選擇題

　　1、以下不屬于住宅房地產(chǎn)實(shí)地查勘重點(diǎn)內(nèi)容的是(　)。

　　A、位置

　　B、建筑結(jié)構(gòu)

　　C、使用狀況

　　D、周邊的商業(yè)繁華程度

　　2、以下不屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)實(shí)地查勘內(nèi)容的是(　)。

　　A、周邊辦公集聚度

　　B、周邊工業(yè)集聚度

　　C、周邊商業(yè)繁華度

　　D、周邊交通便捷度

　　1、房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)主要有哪幾種?

　　2、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫作要求有哪些?

　　3、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片段中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)1處倒扣2.5分。本題最多扣至0分。)

　　本次估價(jià)背景情況如下：

　　估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程，主體結(jié)構(gòu)封頂后至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)平方米。估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：

　　(六)估價(jià)方法適用性分析

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-1999)，主要的估價(jià)方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià);估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值;估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。

　　2.假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。

　　3.收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。

　　4.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。

　　本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行估價(jià)，用比較法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。

　　用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。

　　由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。

　　4、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　有一磚混結(jié)構(gòu)的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面積93.88㎡。該住宅原為福利商品房，于2001年1月10日補(bǔ)足地價(jià)和配套費(fèi)，全部為業(yè)主自用，由于可比實(shí)例較少，擬采用成本法評(píng)估該住宅于2008年1月10日的市場(chǎng)價(jià)格。計(jì)算公式如下：

　　房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得成本+建筑物重置總價(jià)-建筑物折舊

　　1.土地重新取得成本的計(jì)算。根據(jù)土地價(jià)格管理部門提供的價(jià)格資料，估價(jià)對(duì)象所占用土地70年使用期限的樓面地價(jià)為180元/㎡，現(xiàn)時(shí)與估價(jià)對(duì)象建筑物類似的建筑物樓面地價(jià)為170元/㎡，則土地重新取得成本為:

　　土地重新取得成本=樓面地價(jià)×建筑面積=180×93.88=16898.4(元)

　　2.建筑物重置總價(jià)的計(jì)算。房產(chǎn)管理部門2006年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2600元/㎡，房產(chǎn)管理部門2007年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為2700元/㎡，房產(chǎn)管理部門2008年1月1日公布的《房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》中磚混結(jié)構(gòu)房屋的重置單價(jià)為3000元/㎡。則估價(jià)對(duì)象建筑物重置總價(jià)為：

　　建筑物重置總價(jià)=重置單價(jià)×建筑面積=2600×93.88=244088(元)

　　3.建筑物折舊的計(jì)算。建筑物折舊采用成新折扣法進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為:

　　建筑物折舊=建筑物重置總價(jià)×(1-成新率)

　　其中，建筑物成新率由房屋完損等級(jí)判定人員和房地產(chǎn)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定，確定該建筑物為完好房、七成新。則建筑物折舊額為：

　　建筑物折舊=244088×(1-70%)=73226.4(元)

　　4.估價(jià)對(duì)象價(jià)格的計(jì)算。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格為：

　　房地產(chǎn)總價(jià)=16898.4+244088-73226.6=187760(元)

　　房地產(chǎn)單價(jià)=187760/93.88=2000(元/㎡)

　　5、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容有哪些?

　　6、估價(jià)委托合同由哪幾項(xiàng)構(gòu)成?

　　7、估價(jià)作業(yè)方案的擬定主要包括哪些內(nèi)容?