一、問答題(共3題，每題0分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

　　(一)某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產開發(fā)公司擬參加竟買，甲公司委托丙房地產估價機構進行應價評估，最高應價 評估結果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產估價機構評估出的最高應價為15 000萬元。若該兩家房地產估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

　　(二)某公司于5年前在公開市場上以2 000萬元購得一宗出讓性質的辦公用地，投入1 000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4 000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩(wěn)定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1 000萬元。請問上述觀點是否正確?為什么?

　　(三)某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內，建筑面積為1 500㎡，占地2 900㎡，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)�，F(xiàn)政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價 值。經過調查了解，該區(qū)域內建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。

　　據(jù)此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

　　1.以商品住宅銷售均價為基礎估價;

　　2.以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。

　　請問：

　　1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

　　2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線

　　二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)

　　(一)王某于1999年在某城市中心城區(qū)購買了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經營，于2004年初進行了重新裝修。2006年初，王某委托房 地產估價機構評估該大廈的市場價值，評估結果為800萬元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價值800萬元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該 大廈處分前兄

　　妹倆達成書面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

　　1.若結合周邊類似房地產價值分析，該大廈一至六層的價值比例關系為：

　　1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應向妹妹支付補償款( 　)萬元。

　　A.11.43

　　B.11.77

　　C.22.86

　　D.23.53

　　2.因該大廈800萬元的價值為2006年初的評估結果，一年后處分該房地產時，兄妹倆共同委托甲房地產估價機構對該大廈重新進行價值評估。估價中正確的選擇是( 　)。

　　A.若選用市場法，應按當?shù)胤康禺a市場價格變化進行價值分析

　　B.若選用市場法，應結合大廈各層業(yè)態(tài)進行價值分析

　　C.若選用收益法，其凈收益中應扣除分攤的年均裝飾、裝修費用

　　D.若選用收益法，其凈收益中不應扣際分攤的年均裝飾、裝修費用

　　3.兄妹倆處置該房地產需要辦理的房屋所有權登記手續(xù)為( 　)。

　　A.房屋所有權注銷登記

　　B.房屋所有權初始登記

　　C.房屋所有權變更登記

　　D.房屋所有權轉移登記

　　4.若哥哥將其房地產出租后，又與銀行簽訂了抵押合同，并委托房地產估價機構評估，則房地產估價師在抵押估價報告中應提示( 　)。

　　A.該房屋租賃關系不能對抗已登記的抵押權

　　B.如未通知承租人，則該抵押合同效力待定

　　C.如不辦理抵押登記，該抵押合同無效

　　D.如處置該抵押物，該租賃合同對受讓人依然有約束力