七、估價(jià)結(jié)果確定

　　1.單價(jià)的確定

　　本報(bào)告分別采用了市場(chǎng)法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，采用市場(chǎng)法求取的單價(jià)為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價(jià)為6 032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報(bào)告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：

　　估價(jià)對(duì)象單價(jià)=(5 958元/㎡+6 032.05元/㎡)÷2=5 995.03元/㎡

　　估價(jià)對(duì)象總價(jià)=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310萬(wàn)元

　　2.估價(jià)結(jié)果

　　本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)測(cè)算，結(jié)合估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響房 地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格因素的分析，確定估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上有足夠的買(mǎi)方和賣(mài)方，并且進(jìn)入市場(chǎng)無(wú)障礙的條件下在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值為：人民幣(大寫(xiě))貳仟叁佰壹拾萬(wàn)元 (2 310萬(wàn)元)，單價(jià)為5 995.03元/㎡。

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

　　估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡?lèi)似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍;因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可 證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè) 鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià) 結(jié)果報(bào)告的片段。

　　一、委托人(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　(一)估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況(略)

　　(二)估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況(略)

　　(--)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況(略)

　　四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格

　　五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值

　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。

　　七、估價(jià)依據(jù)

　　1.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》;

　　2.《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第305號(hào));

　　3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291--1999);

　　4.《A市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》(A市人民政府令130號(hào));

　　5.《A市城市房屋拆遷評(píng)估管理暫行規(guī)定》;

　　6.《A市城市房屋拆遷評(píng)估操作技術(shù)規(guī)范(試行)》(A房市[2002]148號(hào));

　　7.《市物價(jià)局、房產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)A市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的通知》(A價(jià)房字[2004]74號(hào));

　　8.《房屋拆遷許可證》(證號(hào)：×規(guī)拆許(2008)第××號(hào));

　　9.托人提供的權(quán)證資料及其他相關(guān)資料及圖件、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查看記錄及了解的有關(guān)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)資料和A市有關(guān)市場(chǎng)信息資料等;

　　10.其他法律法規(guī)、部門(mén)規(guī)章、政府規(guī)章及政策性文件(略)。

　　八、估價(jià)原則(略)

　　九、估價(jià)方法

　　由于估價(jià)對(duì)象周邊區(qū)域商業(yè)鋪面交易活躍，交易實(shí)例容易搜集，故可采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估;由于A市建安工程造價(jià)資料比較齊備，故也可采用成本法評(píng)估(市場(chǎng)法、成本法的定義略)。

　　十、估價(jià)結(jié)果(略)

　　十一、估價(jià)人員(略)

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期(略)

　　十三、估價(jià)報(bào)告使用期限(略)

　　2008年 試題參考答案

　　一、問(wèn)答題

　　(一)答：理由包括：

　　1.本次評(píng)估的價(jià)值為投資價(jià)值(拍賣(mài)應(yīng)價(jià))。(3分)

　　2.投資價(jià)值是從某個(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的價(jià)值。(3分)

　　3.不同投資者在開(kāi)發(fā)建設(shè)成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用方面的優(yōu)勢(shì)不同，納稅狀況不同，對(duì)未來(lái)的信心不同，所有這些因素都會(huì)影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)未來(lái)收益能力的估計(jì)，從而影響投資者對(duì)該房地產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)。(4分)

　　(說(shuō)明：若回答估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)方法、價(jià)格影響因素、資料依據(jù)及估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)不同，均不給分)

　　(二)答：1.錯(cuò)誤。(1分)

　　2.房地產(chǎn)價(jià)值不是土地價(jià)值和建房投入簡(jiǎn)單的相加。(3分)

　　3.應(yīng)考慮房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良、通貨膨脹因素。(3分)

　　4.雖然造價(jià)穩(wěn)定，但管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用，稅費(fèi)水平可能有變化。(3分)

　　(三)答：

　　1.若轉(zhuǎn)讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)較合適，或若轉(zhuǎn)讓后不允許改變用途，則以住宅銷(xiāo)售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)較合適。(2分)

　　理由：

　　估價(jià)對(duì)象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據(jù)最高最佳使用原則應(yīng)以商業(yè)用途價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)�；蚬纼r(jià)對(duì)象證載用途為住宅，根據(jù)合法原則，應(yīng)以住宅銷(xiāo)售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)。(4分)

　　2.估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：①選擇估價(jià)方法。②方法運(yùn)用中的具體處理。③確定估價(jià)結(jié)果。