11、 甲公司1993年通過有償出讓的方式獲得某宗地的使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價為3500元/m2。甲公司擬分兩期建設(shè)80棟別墅。當?shù)谝黄?0棟于1996年12月竣工時，因債務(wù)糾紛被法院裁定拍賣20棟還債。拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價所評估出拍賣底價為3800元/m2。拍賣行在當月以此為依據(jù)拍賣，賣出6棟，平均價格為3860元/m2，其余14無人承接，退還給甲公司。當1996年6月第二期工程竣工后，建成的別墅以5200元/m2售出，甲公司因此而指責(zé)乙房地產(chǎn)估價所當時評估的拍賣底價過低，而且別墅的拍賣低價竟然只比樓面地價高300元/m2，遠低于其投入的建設(shè)成本，很不合理。而乙房地產(chǎn)估價所堅持當時的估價結(jié)論合理。請問，乙房地產(chǎn)估價所堅持當時估價結(jié)論的理由有哪些?

　　12、 甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)營收益各按50%分成。到項目建成時投資剛好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售費用為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積為100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1380.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙認為該套房屋的實際成本為25萬元，故只應(yīng)從自己應(yīng)得的收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)得1368.05萬元。若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該如何分配?為什么?

　　13、 某評估公司受甲公司委托，對其擁有的一處自建房產(chǎn)進行評估，估價目的為抵押。該房地產(chǎn)占地面積為3500m2，總建筑面積為4500m2，2002年1月竣工。評估公司的評估結(jié)果為850元/m2。甲公司拿到報告后頗感不解，因為其實際投入的成本已達960元/m2,而且還未考慮開發(fā)利潤和利息，而評估公司認為自己的評估報告是合理的。請問評估公司有何理由認為其評估結(jié)果是合理的?

　　14、 ××商務(wù)樓估價報告

　　報告封面及目錄(略)

　　致委托方函(略)

　　估價師聲明(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價結(jié)果報告

　　一、委托方

　　××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。

　　二、估價方

　　××××房地產(chǎn)估價有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估

　　價機構(gòu)資質(zhì)等級：×級。

　　三、估價對象

　　××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。

　　××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得ⅹⅹ商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)(使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日)，土地用途為商業(yè)。××商務(wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積6611m2，總用地面積2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進行了精裝修后投入使用。

　　估價對象其他內(nèi)容描述(略)

　　四、估價目的

　　評估××商務(wù)樓市場價值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價格參考依據(jù)。

　　五、估價時間

　　2003年4月1日

　　六、價值定義

　　本次估價采用公開市場價值標準。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價方法

　　根據(jù)估價對象特點、估價目的、房地產(chǎn)市場狀況及對所搜集資料的分析，首先采用收益法對其進行整體估價，然后采用成本法進行評估，最后綜合兩種估價方法的計算結(jié)果，確定估價對象的最終估價結(jié)果。

　　九、估價結(jié)果

　　估價對象在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫：人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)，單價為人民幣2544元/m2(大寫：每平方米人民幣貳仟伍佰肆拾肆元整)。

　　十、估價人員(略)

　　十一、估價作業(yè)期

　　2003年3月10日～3月20日。

　　十二、估價報告應(yīng)用的有效期(略)

　　估價技術(shù)報告

　　一、個別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場背景分析(略)

　　四、最高最佳使用分析(略)

　　五、估價方法選用(略)

　　六、估價測算過程

　　(一)收益法估價測算過程

　　1.估算年有效毛收入

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》記載，估價對象總建筑面積6611m2，其中：1～6層建筑面積各1000m2，7層建筑面積410m2，8層建筑面積201m2。1～2層、3～6層、7～8層的建筑面積與使用面積之比分別是1∶0.80、1∶0.75、1∶0.70。

　　估價人員通過對估價對象的類似房地產(chǎn)出租經(jīng)營的租金水平調(diào)查得知，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的每平方米使用面積月租分別為：1層100元，2層80元，3層70元，4層60元，5層40元，6層30元，7～8層20元。另外，類似房地產(chǎn)在正常出租經(jīng)營情況下的空置及租金損失率分別為：1～3層10%，4～6層15%，7～8層20%。根據(jù)上述資料，估價對象有效毛收入的計算如下：

　�、�1層年有效毛收入：A=1000×100×0.8×12=96.00(萬元)

　　②2層年有效毛收入：B=1000×80×0.8×12×90%=69.12(萬元)

　�、�3層年有效毛收入：C=1000×60×0.75×12=63.00(萬元)

　　④4層年有效毛收入：D=1000×60×0.75×12×85%=45.90(萬元)

　�、�5層年有效毛收入：E=1000×40×0.75×12×85%=30.60(萬元)

　�、�6層年有效毛收入：F=1000×30×12×85%=36.00(萬元)

　　⑦7、8層年有效毛收入：G=(410+201)×20×0.7×12×85%=8.21(萬元)

　　年有效毛收入=A+B+C+D+E+F+G

　　=96.00+69.12+63.00+45.9+30.6+30.6+8.21=3443.43(萬元)

　　2.估算年運營費用

　　①年土地使用費：根據(jù)××市規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)達到房地產(chǎn)用于出租經(jīng)營的應(yīng)按每年293元/m2的標準繳納土地使用費。則：

　　年土地使用費=293×2560=75.01(萬元)

　　②年管理費：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)按年租金收入的5%計支管理費。則：

　　年管理費=343.43×5%=17.17(萬元)

　�、勰昃S修費：按年租金收入的8%計支維修費。則：年維修費=343.43×8%=27.47(萬元)

　　④年保險費：按年租金收入的2%計算。則：年保險費=343.43×2%=0.69(萬元)

　�、菽甓愘M：根據(jù)××市規(guī)定，出租經(jīng)營物業(yè)要繳納房地產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加，其中：房產(chǎn)稅為年租金收入的12%，營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費附加為年租金收入的5.5%。則：年稅費=343.43×(12%+5.5%)=60.10(萬元)

　　年運營費用=年土地使用費+年管理費+年維修費+年保險費+年稅費��

　　=75.01+17.17+27.47+0.69+60.10��

　　=180.44(萬元)

　　3.估算年凈收入

　　年凈收入=年有效毛收入-年運營費用��

　　=343.43-180.44��

　　=162.99(萬元)

　　4.確定資本化率

　　資本化率根據(jù)一年期的存款利率等因素確定為8%。

　　3.估算估價對象房地產(chǎn)的價格

　　估價對象房地產(chǎn)價格=土地價格+建筑物現(xiàn)值��

　　=640.64+824.39��

　　=1465.03(萬元)

　　(三)估價結(jié)果的確定

　　以收益法的估價結(jié)果和成本法的估價結(jié)果的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價對象房地產(chǎn)價格的估價結(jié)果。即：

　　估價對象房地產(chǎn)總價=(1899.58+1465.03)/2��

　　=1682(萬元)(已取整)

　　估價對象房地產(chǎn)建筑面積單價=1682/0.6611��

　　=2544(元/m2)(已取整)

　　七、估價結(jié)果

　　經(jīng)過評估，某某商務(wù)樓在2003年4月1日的市場價值為人民幣1682萬元(大寫;人民幣壹仟陸佰捌拾貳萬元整)。