--改錯(cuò)[共0題，每題10分，總計(jì)0分]

　　15、

　　當(dāng)?shù)?003年1月～8月房地產(chǎn)價(jià)格定基指數(shù)為：

　　1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051

　　比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算：

　　一、交易日期修正系數(shù)：

　　1.KA=99.7%

　　2.KB=99.0%

　　3.KC=99.2%

　　二、求取比準(zhǔn)價(jià)格：

　　1.比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)

　　2.比準(zhǔn)價(jià)格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/100×100/102×101/100×100/102=6344(元/m2)

　　3.比準(zhǔn)價(jià)格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/101×101/102×100/103=6201(元/m2)

　　4.比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算結(jié)果：

　　(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)

　　答案：1-10無(wú)

　　第11題

　　試題解析：

　　答：乙估價(jià)所可以從如下5個(gè)方面說(shuō)明自己給出估價(jià)結(jié)論的理由。一是從估價(jià)目的看，當(dāng)時(shí)估價(jià)所是按照以拍賣評(píng)估對(duì)象償還債務(wù)的情況進(jìn)行評(píng)估測(cè)算的，需要考慮限期變現(xiàn)償債因素，而第二期別墅的售價(jià)是在正常公開(kāi)市場(chǎng)交易情形下達(dá)成的價(jià)格;二是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)看，拍賣時(shí)是1996年12月，而第二期工程在1999年6月竣工后出售，時(shí)點(diǎn)的不同相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也會(huì)不同;三是從估價(jià)對(duì)象看，當(dāng)時(shí)的估價(jià)對(duì)象是第一期別墅，建筑具有單件生產(chǎn)的特點(diǎn)，第二期別墅當(dāng)然與第一期別墅會(huì)有所不同，加之一期工程完工后，環(huán)境、配套、人氣、物業(yè)管理等因素相應(yīng)改善，對(duì)第二期工程銷售產(chǎn)生有利影響;四是應(yīng)該說(shuō)該兩期工程的售價(jià)主要受到房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的影響，個(gè)別工程的實(shí)際成本因素不能用來(lái)衡量房地產(chǎn)價(jià)格的高低，而應(yīng)以平均的社會(huì)一般水平成本衡量;五是從市場(chǎng)銷售結(jié)果看，拍賣底價(jià)為3800元/m2，售出6棟的平均價(jià)格為3860元/m2，比較吻合，尚有14棟沒(méi)有拍出，也從市場(chǎng)方面反映了估價(jià)結(jié)果的合理性。

　　第12題

　　試題解析：

　　答：1.甲乙兩者的分配方案均不夠合理。甲未考慮該套房屋的價(jià)值分割，乙則只考慮該套房屋的成本分割，而未考慮房屋的利潤(rùn)分割;

　　2.正確的分配方案應(yīng)該是按50%的分成比例對(duì)該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值進(jìn)行分割，則甲應(yīng)分得： ，乙應(yīng)分得：

　　第13題

　　試題解析：

　　1.評(píng)估的是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格，是客觀合理的價(jià)格;

　　2.而實(shí)際發(fā)生的成本可能超過(guò)社會(huì)平均水平;

　　3.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)際成本發(fā)生時(shí)點(diǎn)有差異，價(jià)格會(huì)有變化;

　　第14題

　　試題解析：

　　1.“估價(jià)時(shí)間”用語(yǔ)錯(cuò)誤，應(yīng)為估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2.缺少估價(jià)原則

　　3.估價(jià)方法中缺少選用的估價(jià)方法的定義

　　4.未分析租金水平的變化趨勢(shì)

　　5.一層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　6.三層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮空置及租金損失率(出租率)影響

　　7.六層有效毛收入計(jì)算錯(cuò)，未考慮使用面積系數(shù)

　　8.年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)算土地使用費(fèi)

　　9.未說(shuō)明當(dāng)?shù)匾?guī)定的管理費(fèi)中是否包括水、點(diǎn)、氣、熱等費(fèi)用

　　10.保險(xiǎn)計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，不應(yīng)以年租金收入為技術(shù)，應(yīng)以建筑物價(jià)值為基數(shù)計(jì)算

　　11.資本化率取值未說(shuō)明理由

　　12.可獲收益年限錯(cuò)，應(yīng)為36年

　　13.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中年期修正方法(公式)錯(cuò)

　　14.基準(zhǔn)地價(jià)修正法中已經(jīng)過(guò)年限錯(cuò)，應(yīng)為4年

　　15.基準(zhǔn)地價(jià)修正法無(wú)評(píng)估過(guò)程，土地價(jià)格的內(nèi)涵未交代清楚

　　16.未計(jì)算精裝修成本費(fèi)用(建安費(fèi))

　　17.建筑物折舊年限計(jì)算錯(cuò)(應(yīng)2/38)

　　18.未考慮建筑物經(jīng)濟(jì)壽命對(duì)建筑物價(jià)值的影響

　　19.成本法中未考慮相關(guān)銷售費(fèi)用

　　20.未說(shuō)明估價(jià)結(jié)果的確定的理由

　　第15題

　　試題解析：

　　1.KA計(jì)算錯(cuò)，應(yīng)為：

　　1051/1048=100.3%

　　2.比準(zhǔn)價(jià)格A，房屋內(nèi)裝修情況修正系數(shù)比反，應(yīng)為：100/101：

　　比準(zhǔn)價(jià)格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100��

　　×100/100×100/99×100/99×101/101=6487(元/m2)

　　3.比準(zhǔn)價(jià)格C，容積率修正系數(shù)錯(cuò)誤，應(yīng)為：100/99：

　　比準(zhǔn)價(jià)格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/100×100/99×101/102×100/103=6326(元/m2)