××市××大酒店估價結果報告(節(jié)選)

　　(一)委托方：××經濟特區(qū)××公司

　　(二)估價方：××市房地產交易中心

　　(三)估價對象：××大酒店位于××市最繁華的××區(qū)商業(yè)中心地段，距××海關、××火車站僅五分鐘車程，是一個集商務、飲食、娛樂于一體的綜合型三星級酒店。

　　酒店樓高29層，擁有各類標準、豪華客房273套，樓層分別設有中餐廳、西餐廳、商場、咖啡廳、卡拉OK歌舞廳、商務中心、美容中心等，各種服務一應俱全，是商務活動、旅游、購物的理想場所。

　　(四)估價目的：根據(jù)委托合同約定，本次估價是為了了解估價對象的公開市場價值。

　　(五)估價時點：2003年12月5日

　　(六)價值定義：本次估價采用公開市場價值標準

　　(七)估價依據(jù)：

　　1.委托估價合同

　　2.國務院頒發(fā)的《國有資產估價管理方法》、《國有資產估價管理實施細則》、××省A大常委會發(fā)布的《××省房地產估價條例》以及其他有關法規(guī)、文件。

　　3.《房地產證》×房地字第××號、第××號、第××號4.《××物業(yè)市價季報》(2003年第3期)

　　5.實地查勘和市場調查獲取的資料

　　(八)估價原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。

　　(九)估價方法：由于估價對象為綜合物業(yè)，因此各種不同類型的房地產分別估價。本次估價中采用的估價方法主要有市場法、收益法。

　　(十)估價結果

　　(十一)估價人員：(略)

　　(十二)估價作業(yè)日期：2003年12月1日至2004年1月10日(十三)估價報告應用的有效期：(略)

　　××市××大酒店估價技術報告

　　(一)實物狀況分析：××大酒店位于××市最繁華的××區(qū)商業(yè)中心地段，距××海關檢查站、市火車站僅五分鐘車程，是一個集商務、飲食、娛樂于一體的綜合型三星級酒店。酒店樓高29層，擁有各類標準、豪華客房273套，樓層分別設有中餐廳、西餐廳、商場、咖啡廳、卡拉OK歌舞廳、商務中心、美容中心等，各種服務一應俱全，是商務活動、旅游、購物的理想場所。

　　(二)區(qū)位狀況分析：(略)

　　(三)市場背景分析：(略)

　　(四)最高最佳使用分析：(略)

　　(五)估價方法選用：由于估價對象為綜合物業(yè)，因此各種不同類型的房地產分別估價。本次估價中采用的估價方法主要有市場法、收益法。用收益法進行測算時，具體采用報酬資本化法計算。其公式如下：V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V：房地產價值;A：房地產凈收益;Y;報酬率;n：未來可取得收益的年限。

　　運用此方法估價時，凈收益和報酬率的確定十分關鍵。在確定凈收益時，我們既考慮物業(yè)的實際收益，更考慮物業(yè)的客觀收益，即排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的要素后所得到的一般正常收益;在確定報酬率時，我們主要考慮安全利率、風險調整率、物價指數(shù)及所得稅率等因素。

　　(六)估價測算過程

　　1.第一層咖啡廳、商場估價

　　2.第二層商鋪估價

　　(1)年凈收益確定①年有效毛收入計算：目前市場上鄰近物業(yè)的月租金在330-390元/m2之間，考慮到有關因素的調整，確定估價對象的市場租金為345元/m2.月。

　　年租金收入=345×12×16=66240(元)

　　②年運營費用計算a.各種稅費：包括房產稅、土地使用稅(費)、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關流轉稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8%計算，即各種稅費=66240×8%=5300(元)

　　b.管理費用：包括人員經費、辦公費、修理費、廣告費及不可預見費用，按年總收入的15%計算，即管理費用=66240×15%=9930(元)

　　c.年運營費用為15230元，d.年凈收益(A)=66240-15230=51010(元)

　　(2)報酬率的確定(略)

　　(3)估價價值計算估價價值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V=2599230/8.3997%×[l+1/(1+8.3997%)45]=591172(元)

　　3.第三層商鋪估價

　　4.第四層商場估價

　　(1)年凈收益確定年凈收益(d)=年有效毛收入一年總運營費用①年有效毛收入計算：××大酒店第四層商場現(xiàn)已出租，大部分鋪位于近期到期，每平方米月租金在150元左右，接近市場租金，我們選擇了部分近期出租實例，然后加以修正

　　5.第五層歌舞廳、商務會議室估價

　　(1)年凈收益確定年凈收益(A)=年有效毛收入-年運營費用①年有效毛收入計算：由于××大酒店第五層現(xiàn)為商業(yè)用途，每平方米月租金在113～170元之間，差距較大。根據(jù)我們搜集的近期租賃實例，經過分析、比較和因素修正，估價中確定第五層的市場租金為135元/m2.月，即年有效毛收入=135×12×1042.45=1688760(元)

　�、谀赀\營費用計算：a.各種稅費：包括房產稅、土地使用稅(費)、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關流轉稅費大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8%計算，即各種稅費=1688760×8%=135100(元)

　　b.管理費用：包括人員經費、辦公費、修理費、廣告費及不可預見費用，按年總收入的15%計算，即管理費用=1688760×15%=253310(元)

　　c.年運營費用為388410元。

　　年凈收益(A)=1688760-388410=1300350(元)

　　(2)報酬率的確定：(略)

　　(3)估價價值計算估價價值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V=1300350/8.3997%×[1-1/(1+8.3997%)45]=15070202(元)