6.第六層辦公(自用部分)估價

　　(1)年凈收益確定年凈收益(d)=年有效毛收入一年總運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計算：××大酒店周圍的寫字樓目前多以出租為主，月租金水平在120-145元/m2之間，我們充分考慮到出租時間、區(qū)域、樓層、裝修等因素，確定酒店第六層的市場租金為120元/m2.月，即：年租金收入=120×12×l193.87=l719l70(元)

　�、谀昕傔\(yùn)營費(fèi)用計算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅(費(fèi))、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8%計算，即：各種稅費(fèi)=1719170×8%=137530(元)

　　b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15%計算，即管理費(fèi)用=1719170×15%=257870(元)

　　c.年運(yùn)營費(fèi)用為395400元。

　　d.年凈收益(A)=l719170-395400=1323770(元)

　　(2)報酬率的確定：(略)

　　(3)估價價值計算估價價值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V=1323770/8.3997%×[1-1/(1+8.3997%)45]=15341625(元)

　　7.第八層寫字樓估價

　　(1)年凈收益確定年凈收益(A)=年有效毛收入一年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計算：××大酒店第八層現(xiàn)時租金在120-144元/m2之間，在估價中我們考慮到周圍相近物業(yè)的出租價格水平以及該樓的空置情況，確定該樓的市場租金為110元/m2.月，年租金收入=110×12×752.59=993410(元)

　�、谀赀\(yùn)營費(fèi)用計算：a.各種稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅(費(fèi))、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8%計算，即：各種稅費(fèi)=993410×8%=79470(元)

　　b.管理費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入15%計算，即：管理費(fèi)用=993410×15%=149000(元)

　　c.年運(yùn)營費(fèi)用為228470元。

　　d.年凈收益(A)=993410-228470=764940(元)

　　(2)報酬率的確定(略)

　　(3)估價價值計算估價價值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V=764940/8.3997%×[1-1/(1+8.3997%)45]=8865152(元)

　　8.十六至二十八層客房部分估價

　　(1)年凈收益確定年凈收益(a)=年有效毛收入一年總運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計算

　　9.第二十九層餐廳估價

　　(1)年凈收益確定年凈收益(a)=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用①年有效毛收入計算：××大酒店第十九層餐廳現(xiàn)由他人承包經(jīng)營，承包期暫定五年，第一至第三年承包金各為250萬元，第四至第五年各為275萬元。目前相似物業(yè)市場年租金價格約在220-260萬元之間，估價中取229.22萬元(160元/m2.月)。

　�、谀昕偝杀居嬎悖篴.稅費(fèi)：包括房產(chǎn)稅、土地使用稅(費(fèi))、營業(yè)稅、城建稅及所得稅等。根據(jù)承包合同約定，有關(guān)流轉(zhuǎn)稅費(fèi)大部分由承包方交納，故估價中按總收入的8%計算，即各種稅費(fèi)=2292200×8%=183370(元)

　　b.費(fèi)用：包括人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、修理費(fèi)、廣告費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)用，按年總收入的15%計算，即管理費(fèi)用=2292200×1S%=343830(元)

　　c.年運(yùn)營費(fèi)用為527200元。

　　d.年凈收益(A)=2292200-527200=1765000(元)

　　(2)報酬率的確定：(略)

　　(3)估價價值計算估價價值V=A/Y×[1-1/(1+Y)n] V=728210/8.3997%×[1-1/(1+8.3997%)45]=20455190(元)

　　(七)估價結(jié)果確定：

　　××市××大酒店的估價總價值為288115322元。

　　「案例3-6」分析

　　1.本報告估價對象××大酒店是一個綜合性的物業(yè)，集商務(wù)、飲食、娛樂于一體。由于物業(yè)各部分的經(jīng)營相對獨(dú)立，所以報告采取分部估價，每一部分采取收益法進(jìn)行評估，思路清晰，方法選取正確。不足之處在于各分部的估價方法單一。

　　2.酒店一共是29層，在估價對象描述中沒有說明是對酒店的局部估價，應(yīng)理解為估價對象范圍包括了全部29層，但估價技術(shù)報告中缺少了第七層和第九至十五層的估價。

　　3.價值計算有重復(fù)部分，如第六層辦公。(自用部分)不應(yīng)單獨(dú)計算價值。另外需要注意的是：酒店的第一層(大堂)、第二至四層商鋪、第二十九層餐廳，一方面是出租經(jīng)營的，有租金收入，同時另一方面，它們是為酒店的住客和寫字樓用戶服務(wù)的，可以間接地為客房和寫字樓創(chuàng)造價值，因此按照出租租金估算的這些部分的價值其實(shí)并不是這些部分的全部價值，它們的價值還有一部分包含在客房和寫字樓的價值內(nèi)，當(dāng)然，在寫字樓和客房的收益法估價過程