答案部分

　　一、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。債務(wù)融資成本包括資金籌措費(承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費等)和資金占用費(利息)。參見教材P329。

　　2、

　　【正確答案】 ABCD

　　【答案解析】

　　本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目貸款審查時，要進(jìn)行客戶評價、項目評估、擔(dān)保方式評價和貸款綜合評價等四方面的工作。參加教材P330。

　　3、

　　【正確答案】 ABDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。金融機(jī)構(gòu)對項目的財務(wù)評價指標(biāo)審查，主要包括內(nèi)部收益率、銷售利潤率、貸款償還期、敏感性評價。參見教材P331。

　　4、

　　【正確答案】 AC

　　【答案解析】

　　本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。貸款質(zhì)押是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利(包括商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等)移交銀行占有，將該動產(chǎn)或權(quán)利作為債權(quán)的擔(dān)保。當(dāng)借款人不履行債務(wù)時，銀行有權(quán)將該動產(chǎn)或權(quán)利折價出售收回貸款，或者以拍賣、變賣該動產(chǎn)或權(quán)利的價款優(yōu)先受償。參考教材P333。

　　5、

　　【正確答案】 BDE

　　【答案解析】

　　本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。某筆貸款的綜合風(fēng)險度與信用等級系數(shù)、貸款方式系數(shù)、期限系數(shù)和項目等級系數(shù)直接相關(guān)。參見教材P333。

　　二、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。直接投資房地產(chǎn)存在很大的變現(xiàn)風(fēng)險，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，屬于非貨幣性資產(chǎn)，資產(chǎn)擁有者很難在短時期內(nèi)將其兌換成現(xiàn)金。而REITs可以在證券交易所或場外進(jìn)行交易，馬上變現(xiàn)，流動性僅次于現(xiàn)金。參見教材P316。

　　2、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金概述。由于REITs的波動性較小，其價格水平、資產(chǎn)總量及價值本身的變動不會有很大變化，這對于保守的投資者而言，是一種理想的選擇。參考教材P316。

　　3、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。抵押型REITs主要為房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)投資者提供抵押貸款服務(wù)，或經(jīng)營抵押貸款支持證券(MBS)業(yè)務(wù)，主要收入來源是抵押貸款的利息收入。參見教材P319。

　　4、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金分類與組織形式和結(jié)構(gòu)。傘型合伙REITs流行的原因是，一個非上市的房地產(chǎn)企業(yè)可以在不轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的情況下用已有的房地產(chǎn)組成REITs，或者用房地產(chǎn)資產(chǎn)與REITs交換受益憑證(如股票)，從而套現(xiàn)資金，這樣可以避免支付因出售物業(yè)獲得資本收益的所得稅。參見教材P320。

　　5、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)投資信托基金風(fēng)險及其管理。產(chǎn)生經(jīng)營風(fēng)險的主要因素包括經(jīng)理人的投資和管理能力、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和投資項目的盈利能力等。參考教材P324。

　　6、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。股本結(jié)構(gòu)反映項目股東各方出資額和相應(yīng)的權(quán)益，債務(wù)結(jié)構(gòu)反映項目債權(quán)各方為項目提供的債務(wù)資金的比例。參見教材P329。

　　7、

　　【正確答案】 錯

　　【答案解析】

　　本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。資本金融資成本中的資金籌集費和債務(wù)融資成本一樣包括承諾費、手續(xù)費、擔(dān)保費、代理費等費用，但其資金占用費則需要按機(jī)會成本原則計算，當(dāng)機(jī)會成本難以計算時，可參照銀行存款利率進(jìn)行計算。參考教材P329。

　　8、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。貸款擔(dān)保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風(fēng)險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。參考教材P332。

　　9、

　　【正確答案】 對

　　【答案解析】

　　本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。一般來說，銀行金融機(jī)構(gòu)提供的擔(dān)保風(fēng)險最低，然后依次是省級非銀行金融機(jī)構(gòu)、AAA級企業(yè)、AA級企業(yè)、AA級以下企業(yè)。參見教材P333。