答案部分

　　一、判斷題

　　1、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資與成本。對(duì)于開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資大部分形成了建筑物或構(gòu)筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。參見(jiàn)教材P171。

　　2、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。參見(jiàn)教材P173。

　　3、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。參見(jiàn)教材P174。

　　4、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是營(yíng)業(yè)收入、利潤(rùn)和稅金。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，按30%～60%的累進(jìn)稅率計(jì)算征收。參見(jiàn)教材P175。

　　5、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的，是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。參見(jiàn)教材P177。

　　6、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是投資回收與投資回報(bào)。投資回收通常是用提取折舊的方式獲得，而投資回報(bào)則常常表現(xiàn)為投資者所獲得的或期望獲得的收益率或利息率。參見(jiàn)教材P177。

　　7、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的靜態(tài)指標(biāo)有成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率和靜態(tài)投資回收期。參見(jiàn)教材P178。

　　8、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹帶來(lái)的價(jià)值損失。參見(jiàn)教材P180。

　　9、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值�；鶞�(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。參見(jiàn)教材P181。

　　10、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。研究表明：對(duì)于常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)僅有一次變化)FIRR有唯一實(shí)數(shù)解;對(duì)于非常規(guī)項(xiàng)目(凈現(xiàn)金流量的正負(fù)號(hào)在項(xiàng)目壽命期內(nèi)有多次變化)計(jì)算FIRR的方程可能有多個(gè)實(shí)數(shù)解。參見(jiàn)教材P183。

　　11、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率是指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率。參見(jiàn)教材P189。

　　12、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷(xiāo)售利潤(rùn)率。當(dāng)項(xiàng)目建成后用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，由于經(jīng)營(yíng)期限很長(zhǎng)，計(jì)算開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率就顯得意義不大，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率中沒(méi)有考慮經(jīng)營(yíng)期限的因素。參見(jiàn)教材P192。

　　13、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率。資本金利潤(rùn)率，是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。參見(jiàn)教材P199。

　　14、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是靜態(tài)投資回收期。對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。參見(jiàn)教材P200。

　　15、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是借款償還期。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷(xiāo)售時(shí)，不計(jì)算借款償還期。參見(jiàn)教材P202。

　　16、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是流動(dòng)比率。流動(dòng)比率越高，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本(即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額)越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。參見(jiàn)教材P205。

　　17、

　　【正確答案】 對(duì)

　　【答案解析】

　　本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用。相關(guān)關(guān)系是指在各個(gè)方案之間，某一方案的采用與否會(huì)對(duì)其他方案的現(xiàn)金流量帶來(lái)一定影響，進(jìn)而影響其他方案的采用或拒絕。參見(jiàn)教材P207。

　　18、

　　【正確答案】 錯(cuò)

　　【答案解析】

　　本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。參見(jiàn)教材P209。

　　二、計(jì)算題

　　1、

　　【正確答案】 (1)設(shè)月最低租金為A元

　　第1年：年初支出200萬(wàn)元;年末收入400×8000=320(萬(wàn)元)

　　第2年：年初支出400萬(wàn)元;年末收入600×7800=468(萬(wàn)元)

　　年末支出本息和：P×i×n+P=400×10%×2+400=480(萬(wàn)元)

　　第3年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×60%×(1-30%)×12=5040A

　　第4年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×70%×(1-30%)×12=5880A

　　第5年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×80%×(1-30%)×12=6720A

　　第6-50年末：凈經(jīng)營(yíng)收入=1000×A×90%×(1-30%)×12=7560A

　　(2)凈現(xiàn)值=0可求最低月租金水平：

　　，ic=16%，則：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)2]×10000+5040A÷(1+16%)3+5880A÷(1+16%)4+6720A÷(1+16%)5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)45]÷(1+16%)5

　　則：A=86.45(元/㎡)。